地元建築会社に貸している土地（底地）が４ヶ所あり、かねてから底地の整理をしたいと考えていた。満期が半年後となるその土地の賃貸借契約書には「軽量鉄骨造建物敷地に使用する目的」となっているにも関わらず建物がない上、借地期間が３０年となっていた。

　相続財産（評価額）約１０億円に対し、マンションの借入金が６億円という資産構成であったが、特に賃貸マンションの入居率が悪く賃貸事業全体で赤字経営が続いていた。頑固なお父さんだったという事もあり、賃貸事業にはお父さんを除いて誰も関与していなかった。相続をきっかけに息子のＭさんより、賃貸事業の建て直しの依頼があった。

　Ｄ氏の家系は地元の大地主で、Ｄ氏自身も20億円の資産を持っているが、その多くが分散した貸し地になっている。しかも、地代だけでは収益性が悪いため、収益性が高い不動産への組み換えを考えていた。

　地方の資産家が相続税対策として、1.遺産の分割、2.納税対策、3.節税対策を考えている。遺産の分割は養子縁組によって、納税対策は納税予定地を確保したが、納税予定地から収益を上げたい。

　幹線道路沿いに所有する畑はほとんど収益が出ないので、有効活用を考えている。資金の借り入れはぜずに、収益性が高い土地にしたい。

　10年前、3人兄弟が1つの貸地を1/3づつの共有名義で相続した。これまで、地代も3等分していたが、兄弟の1人に現金化しなければならない事情が起きた。

　所有不動産に貸宅地が多く、収益性が悪く、相続対策も立てにくい。また、バブル時に投資した不動産物件の損失が顕在化しはじめたので、収入アップを伴う資産整理もしたい。

　バブル時、財テクとして都心に3階建てマンションを購入した会社が、本業の美術品販売業が悪化してしまった。マンションは満室だが、高額で購入したため賃料収入だけでは利回りが悪く、不動産事業だけを分離することもできない。オーナー経営者は社長一人の個人会社なので、借金をしないうちに廃業を考えている。

　同じ年にあいついでご両親が亡くなり、相続人となった娘Ｎ子さん。 亡くなったご両親は、商店街で雑貨屋を営んでいたが、唯一の相続人であるＮ子さんでは雑貨屋の経営は無理であり、かつＮ子さんはこれまで会社務めなどの経験もないため、働く（収入を得る）目処もたたない状況であった。

　財産は、東京郊外にある自宅兼アパート。 自分が死んだ時どうやって財産を分けてよいか、また子供達が争いを起こさないかが心配でしかたありませんでした。Ｍ子さんの思いとしては、一番苦労した長男に多く財産を相続させたいと言う思いがある上、自宅兼アパートの分け方も難しく大変悩んでおられました。

　鉄工所を経営する三代目社長のＡ氏は、息子に事業を継がせたいと思っている。すでに工場は郊外に移転したが、本社が都心にあり、そのため一株が6000円近くにも評価されているので、相続税対策をしないと息子への事業継承がむずかしい。もう一つ、本業の業績が悪化しているため、別の収益の柱を作る必要もある。

　相続が発生し、8億円の課税財産額に対する相続税額が2億5000万円になり、ほかには資産がないので自宅敷地（600坪）の一部を分筆して物納しなければ納税ができない。しかし、将来とも居住用建物を含めて150坪分は維持したい。