事業用資産の買換え特例を使った対策

1.買換えのために売る資産(譲渡資産)と買う資産(買換資産)は、共に事業用のものに限られます。

2.譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。この組合せの代表的なものとして、次のものがあります。

a.東京都の23区、大阪市などの既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地用の土地で、平成3年3月31日以前に取得したもの(平成14年1月1日以降に譲渡されるものについては、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの)を譲渡して、既成市街地等でない地域にある事業用の土地や建物を取得する場合

b.譲渡の日の属する年の1月1日現在の所有期間が10年を超える事業用の土地や建物を譲渡して、国内にある土地等、建物又は機械装置を取得する場合

3.買換資産が土地であるときは、取得する土地の面積が、原則として譲渡した土地の面積の5倍以内であることです。この５倍を超えると、超える部分は特例の対象となりません。なお、一定の農地への買換えの場合は10倍又は30倍以内とされることがあります。

4.資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することです。なお、前年中に取得した資産などを買換資産とするためには、取得などをした年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出をしておくことが必要です。また、売った翌年中に買換資産を購入する予定の場合には、確定申告書を提出する際に取得する予定の買換資産についての取得予定年月日、取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当するかの別その他の明細を記載した書類を添付することが必要です。

5.事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、取得してから1年以内に事業に使用しなくなった場合は、特例は受けられません。

6.この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の達成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や優良賃貸住宅等の割増償却等)を適用することはできません。

7.土地等の譲渡については、特定の場合を除いて、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えていることです。なお、平成10年1月1日から平成20年12月31日までの間にした土地等の譲渡については、この要件が停止されています。ただし、(2)で説明した組み合わせの場合には、所有期間について、譲渡した年の1月1日現在で10年を超えていること又は特定の日以前に取得していることを、個別の要件としています。

1.譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、または、買換資産の取得価額の方が多い場合

2.譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合

1.譲渡所得の内訳書(計算明細書)［土地・建物用］

2.買換資産の登記簿謄本や抄本などその資産の取得を証する書類

3.譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあることを証する市区町村長等の証明書など

1.相当の対価を得ているかどうかは、不動産の貸付けなどの場合、減価償却費や固定資産税などの必要経費を回収した後において、なお相当の利益が生じているかどうかにより判断します。

2.継続的に行われているかどうかについては、原則として、契約の効力が発生した時点の現況において、貸付けなどが相当期間継続して行われることが予定されていたかどうかにより判定します。また、対価を一度に受け取りその後全く賃料などの対価を受けていないときは、継続的に対価を得ていることにはなりません。

1.事業用資産の買換えの特例を受けるためだけの目的で、一時的に事業の用途に使ったと認められる資産

2.たまたま運動場、物品置場、駐車場などとして利用していた空地又はこれらの用途のために一時的に貸し付けていた空地