事業用資産の買換え特例を使った対策

　この特例を受けるには、次の要件すべてに当てはまることが必要です。

(1) 買換えのために売る資産(譲渡資産)と買う資産(買換資産)は、共に事業用のものに限られます。
(参考) 事業用の資産の範囲

(2) 譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。
この組合せの代表的なものとして、次のものがあります。

イ　東京都の23区、大阪市などの既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地用の土地で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものを譲渡して、既成市街地等でない 地域（国内に限ります。）にある事業用の土地や建物を取得する場合
(参考)　 既成市街地等から郊外への買換えの具体例

ロ　譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事業用の土地等や建物を譲渡して、国内にある土地等、建物又は機械装置を取得する場合

(3) 買換資産が土地であるときは、取得する土地の面積が、原則として譲渡した土地の面積の5倍以内であることです。この5倍を超えると、 超える部分は特例の対象となりません。

　なお、一定の農地への買換えの場合は10倍以内とされることがあります。

(4) 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することです。

　なお、前年中に取得した 資産などを買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を 税務署長に提出をしておくことが必要です。

　また、売った翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に 取得する予定の買換資産についての取得予定年月日,取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当するかの別 その他の明細を記載した書類（買換（代替）資産の明細書）を添付することが必要です。

(5) 事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、取得してから1年以内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。

(6) この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の 特例や優良賃貸住宅等の割増償却等)を適用することはできません。

(7) 土地等の譲渡については、原則として、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えていることです。なお、 平成10年1月1日から平成23年12月31日までの間にした土地等の譲渡については、この要件が停止されています。ただし、 (2)で説明した組み合わせの場合には、所有期間について、譲渡した年の1月1日において10年を超えていることが、個別の要件とされています。

(8) 譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるもの及び代物弁済としての譲渡ではないこと、また、 買換資産の取得は、贈与又は交換によるもの、所有権移転外リース取引によるもの及び代物弁済によるものではないこと。

(1) 譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、または、買換資産の取得価額の方が多い場合

イ 譲渡資産の譲渡価格×0.2＝収入金額
ロ (譲渡資産の取得費＋譲渡費用)×0.2＝必要経費
ハ 収入金額−必要経費＝課税される譲渡所得の金額

イ 譲渡資産の譲渡価額−買換資産の取得価額×0.8＝収入金額
ロ (譲渡資産の取得費＋譲渡費用)×(収入金額÷譲渡資産の譲渡価額)＝必要経費
ハ　収入金額−必要経費＝課税される譲渡所得の金額

イ 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
ロ 買換資産の登記事項証明書などその資産の取得を証する書類
ハ 譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあることを証する市区町村長等の証明書　など