特殊な不動産の評価方法[１／２]

　他人の土地（借地）に自分の家を建てて居住し、地主に地代を支払っている場合、その人は土地を使用できる権利として「借地権」を有することになります。借地権は、相続の対象となり、自用地としての価額に「借地権割合」を掛けて評価します。借地権割合は、国税庁が定めており、路線価図の路線価を示す数字の横に記号で書いてあります。

　工作物（橋など）を建てたり、樹木などを栽培するために他人の土地を利用する権利を「地上権」といいます。地上権には、電話線などのように、一定の土地の地下または空間に設定されるものもあります。これを「区分地上権」とよびます。地上権も相続の対象となりますが、借地権とは区分されています。地上権の評価は、地上権の残存期間に応じた割合と自用地の評価額を掛けて算出します。

　他人が家を建てるために借りている土地は、地主側からみれば「貸宅地」です。これも相続の対象になりますが、借地権が設定されていますので、地主は勝手に貸宅地を処分できないという理由から、控除の対象になっています。評価は、自用地としての価額から自用地としての価額に借地権割合を掛けた額を引いて算出します。

　一戸建ての貸家や賃貸アパート、賃貸マンションが建っている土地を「貸家建付地」といいます。貸家建付地も貸宅地と同様に控除の対象になっています。評価は、自用地としての価額から自用地としての価額に借地権割合と「借家権割合」を掛けた価額を引いて算出します。