10年前、3人兄弟が1つの貸地を1/3づつの共有名義で相続した。これまで、地代も3等分していたが、兄弟の1人に現金化しなければならない事情が起きた。

　共有名義の土地は、名義人全員の同意がなければ処分できません。ほかの2人は値下げっているときに、底地権を売却することはないという意見でした。かといって、現金化したい兄弟の共有分を買い取る意思もありませんでした。
　したがって、共有地を3分割（分等）しなければなりません。その場合、分割は面積ではなく、土地の価値（評価額）で3等分しなければなりません。端の土地が角地になる場合や、それぞれがいびつな地形になるときは、不動産鑑定士など専門家に依頼して評価の補正をしてもらい、評価額が3等分になるように区分してもらう必要があります。その上で、誰が、どの区分を所有するかは話し合いになります。
　共有地分割の場合、譲渡所得税、不動産所得税、は課税されませんが、分筆登記の際、登録免許税がかかります。

　このケースでは、それぞれの借地人と交渉して、借地人を所有区分ごとに振り分けました。このとき、現金化したい兄弟が所有する区分の借地人が底地権を買い取る意向があればベストです。逆にいえば、借地人との交渉の過程で、底地権を買い取る意思がある借地人の区分を、その兄弟名義にすればいいのです。
　先に兄弟それぞれの所有区分を決めてから、底地権の買取を交渉すると、買い取りたい借地人が別の兄弟の所有区分を借りている、ということもあります。そうなると、「不動産の交換」をしなければなりません。この場合、譲渡所得税はかかりませんが、不動産取得税と登録免許税がかかります。
　分筆の大きなメリットは、土地が兄弟単独の所有になり、その後、各自の判断で土地の活用、処分ができるようになることです。
　3等分したら、市場価値がなくなるような狭い土地の場合は、1.借地人に底地権を売却する、2.借地権を買い戻して土地を売却する、3.底地権を第三者に売却する、4.底地権と借地権を一緒に売却する、などの方法があります。広い貸し地であれば、借地権割合と底地権割合を交換して、それぞれが所有権を持つやり方もあります。


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