地方の資産家が相続税対策として、1.遺産の分割、2.納税対策、3.節税対策を考えている。遺産の分割は養子縁組によって、納税対策は納税予定地を確保したが、納税予定地から収益を上げたい。

　活用の対象不動産は斡旋道路沿いの1100坪にある土地（時価4億円、現在は駐車場と資材置き場、年間収入450万円）でした。そこで、1.マンション経営、2.ロードサイト店舗、3.都心物件への資産組み替えの3つの方法について、利回りと相続税効果を比較検討してみることにしました。

1.マンション経営
　述べ床面積880坪（44戸）のマンションを建設します。坪当たり建設コストを50万円として建築費は4億4000万円、総投資額は8億4000万円になります。これに対して期待される家賃の年間収入は3200万円（一戸当たり72,000円/月、入居率85%）で、投資総額に対する表面利回りは3.8%です。市場調査では「近郊のマンション、アパートの空室率、利回り実績を調べると、リスクが大きい」という結果でした。

2.ロードサイド店舗
　立地条件には問題がないので外食、ドラッグストア、ホームセンターなど15社に出店の意思の有無を打診した結果、7社から「検討する」という回答がありました。
　駐車場スペースを考慮すると、建坪600坪規模の店舗が適当で、建築費は3億円（坪当たり建築コスト50万円）になり、総投資額は7億円。600坪規模の店舗の賃料は最高で月額250万円ですから、年間収入は3000万円になり、利回りは4.3%です。
　市場調査の結果は、1.商圏が3万人程度しかなく人口流入も鈍い、2.人や車の動線が、この土地に向かっていない、という消極的なものでした。

3.資産の組み替え
　土地を売却して都心の不動産を購入する方法です。土地価格4億円に対して、譲渡所得税（事業用資産の買い換え特例を適用）が3500万円、売却・購入諸経費が4000万円かかるので、手取り額は3億2500万円。この資金で都心のビルを購入します。
　駐車場と資材置き場のときは年間収入600万円、手取り収入は450万円でした。ビルからの年間賃料収入は2050万円で、諸経費が750万円かかりますが、手取額は1300万円に増え、投資額3億2500万円に対する利回りは6.3%、実質利回りでも4.0%になります。しかも、更地が貸家付建付地になったので、相続税削減効果も6400万円あります。
　検討の結果、3.の資産の組み換えが、もっとも高い利回りをもたらすということがわかりました。


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