法人の設立（不動産管理会社の活用）による対策[１／３]

　日本の資産家の平均的財産構成をみると、不動産（土地と家屋）が約70％（近年は低下傾向）を占めています。多くの資産が不動産（土地と家屋）で占めていることから、不動産管理会社の活用による相続対策が有効であり、また不可欠です。

　 この対策は、被相続人に集中する不動産収入の分散による毎年の所得税対策と、その収入が被相続人に累積することを防止することにより長期的に見て大きな効果をあげることを目的としています。

　 所得税の節税は、オーナーの不動産収入から不動産管理会社に管理料を支払い、かつ、管理会社の役員をオーナーの家族にし、その役員に給与を支払うことにより、不動産管理会社を通じて、オーナーの不動産収入をオーナーの家族に、合法的に分散を図ることにより超過累進税率の適用を低く抑えることになり節税に役立ちます。

　 相続対策としては、原則として不動産管理会社の出資は、オーナー自身やその配偶者が出資することを避け、子供たちによる株主構成とします。そして、不動産管理会社にオーナーの所有する高収益な不動産を売買などの方法により移転を図れば、より多く家族役員などへ給与の支払いが可能となり、相続人への金融資産の移転が実現し、相続税の納税資金の準備に役立てることができます。

　 以下に、不動産管理会社の設立目的から設立判断のポイントなどを説明します。なお、本文中「不動産管理会社」と表記している場合は、同族会社である不動産管理会社のことを言います。同族会社でない（一般的意味合いの）管理会社のことをいう場合は、単に「管理会社」又は「市中の管理会社」と表記しています。

毎年の所得税等の軽減

　収益物件から生じる所得は、物件の所有者に帰属します。したがって、個人所有の物件の場合には、収入が個人に集中し、高所得となってしまいます。また、所得税・住民税の税率は超過累進税率構造になっているため、高所得になるほど負担すべき税金も重くなってしまいます。

　そこで、不動産管理会社を通じて所得を分散させれば、各人の所得金額を押し下げることができ、その結果税率区分の引き下げを図ることができます。このことは次の所得税・住民税の簡易税率表と図を見ていただければよく分かると思います。

　つまり所得を分散させることにより、一人あたりの所得金額を減少させることができ、その税率区分も低い部分が適用できるため、家全体の所得税・住民税の負担が軽減される訳です。

所得税・住民税の簡易税率表

税 目	所得税		住民税	合算
所得金額	税率	控除額	税率	税率	控除額
195万円以下	5%	0	一律10%	15%	0
195万円超〜330万円以下	10%	97,500円		20%	97,500円
330万円超〜695万円以下	20%	427,500円		30%	427,500円
695万円超〜900万円以下	23%	636,000円		33%	636,000円
900万円超〜1800万円以下	33%	1,536,000円		43%	1,536,000円
1800万円超	40%	2,796,000円		50%	2,796,000円

※ 実際の税額は、この他に人的控除の差に対応した減額措置が講じられます。

相続財産の増加の防止

　個人オーナーに入るべき所得の一部を会社へ分散化させることによりオーナーの金融資産の増加を防止し相続財産の膨張を防ぎます。つまり、オーナーに係る相続税の負担を軽減できます。

納税資金の準備

　会社に所得を移転させたら、その所得を給与という形で分配します。給与については、その受給者に対して所得税等が課されますが、給与所得には給与所得税控除（概算経費）があるため、課税対象が小さくなります。このとき、給与の支給先を個人オーナーではなくその相続人とすれば、将来の相続税の納税資金準備にも役立ちます。また、オーナーの所得よりも相続人の所得が少ないことが予測されるため、所得税・住民税の適用税率も低くなり、結果として家全体としてみた場合の税負担が減少します。