[相続対策成功事例]マンション再生プランによる収益改善コンサルティング
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マンション再生プランによる収益改善コンサルティング



お父様がお亡くなりなり、相続が発生したY家(相続人は奥様含め計3人)。
相続財産(評価額)約10億円(賃貸マンション1棟、駐車場3ヶ所、貸宅地1ヶ所)に対し、マンションの借入金が6億円という資産構成であったが、特に賃貸マンションの入居率が悪く(65%)、賃貸事業全体で赤字経営が続いていたが、頑固なお父さんだったという事もあり、賃貸事業にはお父さんを除いて誰も関与していなかった。
相続をきっかけに息子のMさんより、賃貸事業の建て直し(キャッシュフローの黒字化)の依頼があった。

対策前の問題点
マンションの管理状態が悪い(清掃、入居者マナー等)。
マンションに特徴もなく、募集価格を下げるしかなかった。
不動産管理会社に問題あり(コスト高&力不足)
借入金返済負担が大きい
駐車場Cの契約率が50%(周辺賃料が大幅に下落)
駐車場A,Bの収益性は良かったが、マンションの赤字はカバーしきれず
全体の収支は年間500万円程度の赤字であった。




マンションの質の向上をテーマにできるだけコストをかけずに、マンション再生プラン(数々の物件価値UP施策及び清掃の強化、ゴミ出しなどの入居者マナーの向上策など)を作成し実行した。
マンション・駐車場共、管理会社の変更により、管理コストの低減と集客力の強化を図った。
サブリース会社数社の中から最も良い条件の会社を選びサブリース契約(家賃の90%)を導入した。
公庫ローン(固定4.5%)を低利のアパートローン(10年固定)に借り換えた。


マンション再生プランの実行により競争力のある物件に生まれ変わり、内見時の契約率が大幅にUPした。
管理会社を厳選した結果、管理コストの低減と集客力が格段に向上した。
サブリース契約により、年間賃料収入が840万円増加しかつ安定した。
借り換えにより返済負担が年間700万円軽減した。
駐車場については、管理費の削減(10%→3%)及び柔軟な価格設定による大口契約獲得などにより収入下落を防止でき、収入も200万円増加

☆ 上記対策などにより全体のキャッシュフローがマイナス500万円からプラス1300万円に大幅に改善した。


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