本当に多くの方が、正しい相続対策を知らず、自身の正確な相続税額を把握する前に建築会社、不動産会社、銀行、保険会社などで開催されている相続対策セミナーに参加しています。

その結果、相続対策を口実にした自社商品のセールスに乗せられてしまいやってはいけない間違った相続対策や、やる必要のない相続対策を実行し財産を減らそうとしています。

最近、新聞や雑誌、ＴＶニュースなどのメディアでは、平成２７年からの相続増税の影響でアパートが増えすぎて空室が増加していることが度々報じられるようになりました。あなたの相続対策は、大丈夫でしょうか？

相続対策を行ったつもりが・・・

• 現金より不動産を持っている方が相続税が安くなりますよ！と、、、

駅から離れた幹線道路沿いの広い土地に、マンションを建ててしまった結果、家賃を下げても空室だらけ、借入金の返済が出来なくなってしまった。

• 都心部の不動産は空室が少なくリスクが低いですよ！と、、、

不動産業者と銀行の勧めで、全額借入れで収益不動産（オフィスビル）を購入した結果、相続時には相続税が少なくなったものの、リーマンショック後の空室の長期化で、借金が返済できなくなり、自宅以外の不動産を全て売却するはめに、、、結局はなにもしない方が良かった・・・

• 家賃保証で３０年間安定した収入が入るので将来も安心ですよ！と、、、

３０年一括借り上げを信じて、アパートを建築したものの、１０年後に家賃を１５％下げられ、その２年後にまた１０％の値下げをされ、これ以上家賃を下げられてしまったらキャッシュフローが赤字になり、借金が返済できないばかり、生活費も不足してしまう。もう、どうしていいかわからなくなってしまった、、、

これらは、私のところに来るよくある相談、実際に起きていた失敗事例です。これら多くの失敗は、ほとんど１つの間違いが原因で、引き起こされています。それは、スタート時点で、相続対策の相談相手を間違えているというものです。

初めまして、株式会社青山財産ネットワークス[東証2部8929]の高田吉孝です。土地所有または相続財産５億円以上のあなたに『失敗しない相続対策の秘訣』を知って欲しいと思い、このメッセージを書いています。

私は、これまで土地をお持ちの資産家（地主さん）を中心に、これから相続対策を始められる方、既に相続対策を行われていて、今の対策で大丈夫なのか？業者に騙されているのではないか？今の対策を第三者にも検証してもらいたい、見直して欲しいと考えている方など、述べ1,000件以上のご相談を受けコンサルティングしてきました。

ここ数年、相続対策ブームで業者が開催するセミナーも過熱気味で、やる必要のない相続対策、やってはいけない・間違った相続対策や、やりすぎ相続対策が問題として表面化してきました。私自身、早い段階からこの問題に着目し、私が運営するブログや、業界紙・週刊誌などの執筆記事で警鐘を鳴らしてきたことから、ＮＨＫや週刊エコノミスト・週刊東洋経済・週刊ダイヤモンドなどたくさんのメディアから取材や執筆依頼を受けるようになりました。

このサイトを通した個別相談や、年に数回開催しているセミナー、各種メディアの執筆やインタビューを通し、やってはいけない・間違った相続対策を実行する一歩手前で防げたこともあれば、ご相談を受けた時には手遅れで防げなかったり、財産を大きく減らし破産寸前まで追い込まれ、手の施しようもなかった失敗事例も見てきました。なぜ、多くの人が不動産を使った相続対策で、このような間違いをしてしまうのでしょうか？

なぜ、間違った相続対策を行ってしまうのか？
～相続対策ビジネスの存在～

そこには、提案される相続対策の多くが、提案する側の都合で提案されている。自社商品のセールスにすぎない場合が多いという事実があります。お客様にとって一番良いものではなく、提案者が、相続対策を口実に自分達が売りたい（紹介したい）ものを提案していることが多いのです。いわゆる相続対策ビジネスの存在です。具体的な内容はここでは書けませんが、一般の方では、裏事情をすべて見抜くことが難しいと思います。

わかりやすい例としては、今なお続く相続対策としてのアパートの建築提案です。地主さんの多くは漠然と相続税への不安を持っています。そこに建築会社のセールスマンが「今のままでは相続税が大変ですよ！」「このままでは相続税が払えませんよ！」と不安を煽ります。

また、地主さんが抱いている空室や将来の修繕費の心配に対しては、「実績からも当社の物件は空室が少なく家賃保証もあります。３０年間リフォームや修繕費のかからないプランがあるので心配ありません。手間もかからず安定した収入が入ります。」と安心とお得感をアピールします。

有名な会社だし、まわりもやっているからきっと大丈夫だろう。駐車場にしていても埋まらないし固定資産税も高い。更地のままだと草むしりも大変だし、、、土地は売らずに借入金で建てられる。そして、なにより家族のために相続対策になるのであればやってみよう！と決断するのです。本当のリスク、将来の賃貸経営のリスク（借金返済リスク）をわからないまま、セールスマンの話を鵜呑みにして、全てを任せてしまうのです。

なぜ、相続対策が必要なのか？

そもそも相続対策は、何のために行うのでしょうか？答えは明らかです。あなたがいなくなった後、相続税の納税に困ることなく、残された家族にできるだけ多くの財産、お金や収入を生み出す不動産などを残し、円満に次の代に引き継げるようにするためです。残された家族が安定した幸せな生活を送り、また次の代に同じようにできるだけ多くの財産が引き継がれるようにするためです。

これからの時代、ますます財産を残すことが難しくなっていきます。資産家に対する相続税や高所得者に対する所得税などは更に課税が強化されていくでしょう。本格的な高齢化社会を迎え、更なる社会保障費の増加は避けられませんので、消費税アップだけでは補いきれません。財産を持っている人から税金を取る、お金を稼いでいる人から税金を取っていくようにならざるを得ないでしょう。

そして、不動産収入が中心の地主さんにとって、これから深刻な影響を与えるのが人口問題です。これまで増加し続けてきた首都圏の人口は２０２０年以降は減少に転じます。総人口の減少以上に賃貸住宅の需給に大きく影響すると考えられる新規の住宅需要層（２０歳～４９歳）の人口減少が加速していくのです。

首都圏の２０歳～４９歳の人口が、２０３０年には今の４分の３近く、２０４０年には３分の２近く、現在と比べると３０％以上減少します。いったい、どんな賃貸市況になってしまうのか？専門家の私にとっても未知なる世界です。ただ、今から予測できることは、住宅の供給は続く一方で空き家は増え続けるのに、人口は加速して減り続けるので、アパートやマンションの空室が大幅に増え、家賃が大きく下落していくことは確実です。

もう、これまでの常識は通用しません。これまでの２０年とこれから先の２０年は、別世界です。借入がある賃貸不動産の場合、最低家賃が３０％下がっても十分なキャッシュフローがあるくらいでないと立ち行かなくなるでしょう。そんな厳しい環境の中で、次の代、またその次の代に、、、受け継いだ財産を守り、次の世代に引き継いでいかなければならないのです。

失敗しない相続対策とは、、、目先の相続税を安くすることに目を奪われず、今後20年先、30年先、子供、孫の代まで見据えた、相続に負けない財産を守る仕組みを残してあげること。出来るだけ多くの財産を残し、時代に安定した収入を生み出す収益の源を残してあげること。これこそが、高田吉孝が考える相続対策なのです。

失敗しない相続対策の秘訣

冒頭でも述べましたが、資産家の相続対策の失敗の多くは、スタート時点の相談相手を間違えてしまうことです。当然のことですが、相談相手を間違え、その間違いを指摘してくれる人がいなければ、相続対策は間違った方向に進んでいきます。提案者側の都合で相続対策が実行されても最後は自己責任です。もちろん対策が失敗し赤字になっても助けてくれません。失敗の多くは、相続対策のやりすぎ、借入のしすぎです。破産もしくは破産寸前まで追い込まれてしまう最悪のケースもありうるので、不動産を使った相続対策は慎重に検討してください。

私を含み、多くの人達、いろんな業種の方々が相続対策セミナーを開催しています。建築会社（ハウスメーカー）、不動産会社、保険会社、銀行・信託銀行などの金融機関、私達のようなコンサル会社、そして税理士、税理士法人などがこぞって、相続対策セミナーを開催しています。当然、セミナーを主催する側は皆、『顧客や潜在顧客の獲得と言う目的』があります。たまたま、お互いにベストなマッチングになることもありますが、多くは相続対策を口実にした自社商品のセールスです。

土地持ち資産家（地主）の場合、相続対策は、必然的に不動産を使ったものになってきます。私がコンサルティングする場合、あなたの土地が、もし私自身の土地だったらどうするか？という視点で考えます（自分の財産であれば最善の策を考えるはずです）。なので、その土地は本当に有効活用すべき土地なのか？その土地だけでなく、財産全体はどんな構成になっているのか？しっかり全体を把握し分析してから相続対策の検討を行います。相続税の試算を行い、遺産分割案を勘案した上で納税資金プランを検討し、納税資金に不安がある時などは、何もしない方がいい（納税用等の土地として手をつけない方がいい）と提案することも５件に１件程度は生じます。資産全体を把握する前に、相続対策（土地活用）を実行することはあり得ません。

土地の有効活用を行う場合、私がお客様の代わりとなり、最も有効な活用方法を見つけ企画を行い、交渉相手と最大限有利な金額・契約条件を引き出します。業者主導の有効活用と比べ、価格だけでなく、契約内容、諸条件なども、最大限有利な条件を引き出すことができます。こちらは百戦錬磨の専門家なので、お客様にとって不利な条件は認めません。

例えば、駅に近い好立地な土地で、、、マンションを建築して管理会社に管理を任せる場合、建築会社や管理会社は、当然コンペ（競争）で選びます。最低５社～１０社程度の比較を行います。私たち青山財産ネットワークは東証に上場している唯一の総合財産コンサルティング会社なので信用もあり、多くの会社がコンペに参加します。コンペに参加する会社が多くなれば、競争原理が働きより有利な取引を引き出せることは言うまでもありません。管理会社を選ぶ場合、あえて入居者管理と建物管理をそれぞれ違う会社に任せる事もあります。その結果、コストと品質が最も良い会社を選ぶ事ができ、最適な組み合わせを実現できるのです。

財産全体の規模（相続財産の額、相続財産の内訳、金融資産が中心か、不動産が中心か、自社株が中心かなど），財産構成によって、相続対策の中身（対策方針や内容）も大きく異なったものになっていきます。本当に大事なことは、自分の財産規模、財産構成、課題・問題点にあった専門家がいて、たくさんの選択肢の中からお客様にあった最適な相続対策を選べる環境を作ることです。

相続対策で失敗しない最大の秘訣は、一人で決めないこと，自社商品のセールスにこだわらない専門家に相談しながら決めること。第三者の専門家の意見を聞くことです。相談相手さえ間違えなければ、大きな失敗を回避できるのです。あなたの立場になって親身になって話を聞いてくれる方に相談してください。私でもいいですし、誰か他の信頼できる専門家でもいいと思います。

私たちのような第三者の専門家に相談すれば、あなたの相続対策を客観的に分析を行うので、リスクを洗い出します。業者の言い分を鵜呑みにすることはありません。本物の専門家なら、多くの知識と経験・実績、そして最新の情報などから正しい答えを導き出すことが可能なのです。

相続対策の失敗をなくすセカンドオピニオン
（第２の意見）

私は、相続対策のセカンドオピニオンコンサルティングを推奨します。相続対策を実行されている方、検討されている方には、第三者の専門家としてリスクを指摘します。私たち（青山財産ネットワークス）は、相続対策を中心業務とした不動産コンサルティングを得意とする専門家なので、不動産を使った相続対策の間違いやリスクを簡単に見つけることができます。本当に正しい相続対策が行われているなら、そのまま実行することを提案しますし、ご要望があれば第二の案を提案します。

既に、土地活用で相続対策を計画されている方には、今のままアパートやマンションを建てても本当に大丈夫なのか？この方法が本当に正しい方法なのか？建築会社が持って来た事業収支計画書に本当に落とし穴はないのか？どこにリスクが潜んでいるのか？もっと有利な条件を引き出すことはできないのか？など、問題点や解決策を提案します。必要があれば、お客様側の専門家として、他業者との打ち合わせにも参加し、おかしな点、不明な点、疑問点を細く明らかにしていきます。

私たち（青山財産ネットワークス）は、土地を所有又は相続財産５億以上の方の相続対策を軸とした不動産相続コンサルティングを多数経験し、ノウハウ、情報量、不動産を使った相続対策はもちろん、総合的な相続対策の提案・実行力、税務面なども含めたトータル的な問題解決能力は、どこの会社にも負けない自信を持っています。

建築会社は、建てることが仕事です。基本的には建てたら終わり（保守業務は除く）です。たとえ、空室が多発し家賃が大幅に下がっても、面倒は見てはくれません。保険会社は保険を売ることが仕事、銀行はお金を貸すのが仕事です。私たちは、財産・財務・相続・不動産の専門家（コンサルタント）として、あなたの財産をお子さまの代、お孫さまの代まであなたの財産を守っていくことが仕事です。二代にわたってお付き合いをさせていただいているお客様もたくさんいらっしゃいます。相続対策を行ってからがスタートなのです。・・・なので無責任な提案はできないのです。これこそが、「相続対策のためにアパートを建てましょう！」という会社と、私たち（弊社）の大きく違う点です。

私は、相続対策の多くの失敗を見ているので、失敗を未然に防げれば良いという思いから、無料相談をお受けしています。私は不動産を使った相続対策の専門家なので、私が得意ではないと判断した場合、あなたに最適な相談相手をご紹介させていただく事もあります。お客様にあったより良い相続対策を実行するには、多くの選択肢を持つことが重要です。他の第三者にも相談し選択肢を広げることを推奨します。私たちはお客様とコンサルティング契約をする（実行を依頼される）まで、コンサルティング報酬は一切発生しません。相談も無料、分析も全て無料※の成功報酬型コンサルティングを行っています。

※公図や登記簿謄本の取得など実費が一部かかる場合もございますが、その時も必ずご確認いただいてから調査を行います。

高田吉孝が行っている
成功報酬型コンサルティングとは？

私たちは、成功報酬型コンサルティングなので、例えば有効活用で何かを建てる場合なら、建築費等が安くできたところや、今より収入が上がったところから報酬を頂きます。コストを削減し、お客様の収入を上げ、お客様が節約できた（得をした）一部を成功報酬としていただくのです。もともとなくなる予定だったお金の中から、お客様が得をした一部を報酬としていただくので、支払っている感じ（負担感）が少ないとお客様にも好評です。

まずは、お客様の財産の全体像を把握しなければ提案することはできません。無料で相談・分析をさせていただきます。提案を行い、実行していただき初めてその成果に見合った報酬（事前に決めた額）をいただきます。当然実行しなければ、何回打合せを行い、分析・提案をさせていただいても費用は一切発生致しません。これが高田吉孝の成果報酬型のコンサルティングです。不動産を使った相続対策で大きな失敗をしないために、今のままで本当に大丈夫かどうか、リスクを把握するために、是非一度ご相談ください。

高田吉孝プロフィール

CFP 高田吉孝

株式会社青山財産ネットワークス（東証2部 8929)
財産コンサルティング事業本部
第二事業部・事業部長

青山財産ネットワークス入社以、個人（主に地主さん）向けの財産コンサルティングを専門に従事、相続対策はもちろんの事、動産のコンサルティグを得意とし、相続対策セミナー他、空室対策セミナー、底地問題解決セミナー等数多くのセミナーで講演している。最近では、社会問題になっているサブリース契約問題に取り組み、テレビ・業界紙などからインタビューを受ける。

著　書

プロの財産コンサルタントが教える
やってはいけない不動産相続対策
（実業之日本社）

メディア掲載

2016年のメディア掲載（出演）実績

2015年のメディア掲載（出演）実績