地主としてやっておくべき底地対策【相続対策ch】底地対策#10

これまでの「底地対策編」動画で「底地を多く持つ地主の相続対策において、代表的な課題のひとつが底地の問題」「大きな問題となるのは、相続税率の高い地主に相続が発生した時」として、さまざまな問題や対策方法などについて解説してきました。いずれも地主としてやっておくべき底地対策ですが、少し別の見方で事前に検討すべき、やっておくべきこととして、「底地物納の」検討と準備があります。

もともと収益性が低く売りづらい、相続税評価額以上での売却が難しい底地は、物納財産としてうってつけの財産でした。しかし、平成18年の税制改正で物納の要件が厳しくなり、底地物納に限らず、物納そのものが難しくなりました。国税庁ホームページに公表されている相続税の物納処理状況等によると、平成18年度の2094件から26年度には88件まで減少しています。しかし、まったく物納ができなくなったわけではありません。底地も同様です。物納ができる要件を満たせば底地の物納も可能です。
最初から底地の物納をあきらめず、まず物納の可能性について検討しましょう。底地物納の経験のない税理士に相談しても“まず無理でしょう”と返ってきますので、相談相手えらびは重要です。弊社グループの税理士法人および提携税理士法人では、多くの底地物納の実績があります。ぜひご連絡ください。

検討の結果、「物納での相続税納入が可能」との判断が出た場合、ここからの準備が非常に重要です。相続発生から申告期限、納税まで10ヶ月しかありません。相続発生後から準備を始めていては、底地の数が多いとまず間に合いません。特に複数の底地を物納する為には、事前の準備が欠かせません。

具体的な主なチェックポイント（必要な事項）としては、

1.土地賃貸借契約書がある
2.地代が周辺相場の70～80％以上
3.借地人等と係争中でない
4.抵当権の設定および仮登記等がない
5.地主に特別不利な契約内容および特約がない
6.隣接地の境界確認書が取得されている
7.借地人同士の借地境が明確になっている
8.違法建築物、越境物等が存在しない
9.借地人からの保証金・預り金がない

この他、土地賃貸借契約書の契約者名と登記名義人の一致の確認、道路付けについての確認などがあります。物納の可能性があるならば、事前に必要な要件を確認し、整備してきましょう。