地主ができる6つの底地整理法【相続対策ch】底地対策#6

地主さんができる底地の整理方法、借地人との権利関係を解消するための「6つの方法」を解説します。

1.借地人に底地を売却する
まずは、借地人への底地の売却です。実際にうまく交渉ができれば借地人は高く買う（買いたい）立場ですから、最も一般的な売却相手です。

2.借地人から借地権を買い取る
ごくまれですが、逆に地主さんが借地権を買い取って所有権にする方法もあります。ポイントは、購入価格だけなく、地主がその借地権を購入するメリットがあるかを見極めることです。

3.借地権と底地を交換する
これは土地の面積が広い場合に有効な方法です。底地の権利と借地権を一定の割合で交換することで、敷地を分割して分け合い、お互い所有権の土地になります。要件を満たせば税法上の固定資産の交換の特例を受けることができ、譲渡（交換）はなかったものとされ譲渡所得税の課税はされません。ただし不動産取得税や登録免許税については課税対象となるので注意。

4.底地と借地権を共同で売却する
2の借地人から借地権を買い取るパターンでは、なかなか価格で折り合わないことがあります。借地人が借地権の買取を希望しているとき、価格面で折り合わない場合は借地人と共同で売却するのが良いでしょう。地主さんが断り、借地権を買い取らなくても、借地権なら第三者でも購入します。せっかくの底地・借地の関係を解消するチャンスです。底地としての売却は価値が低いですが、共同で売却することで通常の価値、底地で売却するより高い金額で売却できる分、メリットは大きいです。借地権割合で譲渡代金、売却にかかる諸費用を按分するのが一般的で、借地人も納得しますし、地主さんにもメリットはあるでしょう。

5.地主と借地人が協力してデベロッパーなど不動産事業者と等価交換事業を行う
ある程度まとまった面積が必要ですが、大きな底地の場合や、複数の借地人の底地がある程度まとまっていれば、デベロッパーなどと一緒に等価交換事業を行う事も可能です。底地や借地権を売却し、対価としてマンションやビルの一部（区分所有権の不動産）を受け取る形です。ただし、この等価交換方式は容積率が大きくマンション等の立体建築が可能なエリアであることが必要です。
この方式も、要件を満たせば税法上の特例「立体買換えの特例」対象となり、譲渡所得税の課税はされません。
地主さん・借地人の双方にメリットが大きいものの、事業期間が長期にわたり、また一時的に借地人が立ち退く必要があります。特に複数の借地人がいる場合、すべての借地人と条件面で合意が必要なので、難易度は非常に高いです。なお、交渉相手や交渉を依頼した仲介者によっては、知らぬうちに不利な条件で契約させられているケースもありますので注意してください。

6.底地買取業者などに底地を一括売却
これも底地が複数ある場合（複数の借地人がいる場合）の売却方法です。やり方を間違えるとただ安く売却してしまうことになりますが、将来の相続税負担や収益性などを考慮し、不動産の組み換えなどで有効な手段ともなります。

いずれの場合も、私達のようなプロが間に入って交渉する方が良い結果を生むことが多いです。