2017/05/16

相続対策の為に収益不動産を購入する場合とは（後編）【相続対策ch】不動産現金化#10

相続対策の為に収益不動産を購入する場合とは後編、事例を解説します。

＜現状＞
お母様の財産の相続税評価額合計　１０億円
相続人子供　２名（二次相続）

■相続税評価額１０億円の内訳
自宅や畑、アパート、金融資産など合計評価額　６億円
駐車場（約６００坪（広大地補正率０．５））の評価額　４億円（時価１０億円）

駐車場は、広大地評価が適用出来る為、相続税評価が約半分になっていますが、場所がよかった為、売却時の時価は１０億円でした。

相続税額　約４億円

★なにもしなければ、駐車場の４０％がなくなるという状況でしたので、対策として、８億円で都心部の収益物件を借入で購入しました。相続後に土地を売却して借入金の一部を返済する計画でした。

対策後の相続税評価額はこうなります。

自宅や畑、アパート、金融資産など合計評価額　６億円
駐車場（約６００坪（広大地補正率０．５））の評価額４億円（時価１０億円）
都心部の収益不動産（小規模宅地の評価減適用後）評価額　２億円（時価の１／４）
収益物件の借入金　　マイナス８億円
相続税評価額合計　４億円
相続税額　約１．１億円（約▲２．９億円）

８億円の借入で、収益不動産を購入する事により、相続税が１．１億円となり、相続税が２．９億円減少しました。

収益不動産の利回りは、５．８％であった為、全額借入ではキャッシュフローが回らなくなる為、基本は、相続発生後に駐車場を売却して相続税の納税と借入金の一部を返済する計画としました。取得費加算を使う事により譲渡税も軽減できました。