2017/05/16

相続対策の為に収益不動産を購入する場合とは(前編)【相続対策ch】不動産現金化 #9

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前回動画に引き続き、お母様の相続発生が近いと予想されたため、相続後に土地を売却し、相続税の支払いと借入金の一部を返済する計画をご紹介します。あえて全額借入で収益不動産を購入した事例です。

・対策後の相続税評価額
自宅や畑、アパート、金融資産など:合計評価額6億円
駐車場(約600坪[広大地補正率0.5])の評価額:4億円(時価10億円)
都心部の収益不動産(小規模宅地の評価減適用後)評価額:2億円(時価の1/4)
収益物件の借入金:マイナス8億円
相続税評価額合計:4億円
相続税額:約1.1億円(約▲2.9億円)

8億円の借入で収益不動産を購入、相続税が1.1億円となり相続税が2.9億円減少しました。収益不動産の利回りは5.8%、全額借入ではキャッシュフローが回らなくなるため、基本プランは「相続発生後に駐車場を売却して相続税の納税と借入金の一部を返済する」計画としました。また、取得費加算を使うことで譲渡税も軽減できました。

・相続発生後~2つのパターンを想定~
①収益物件をそのまま所有
相続発生後に駐車場を半分(5億円分)売却して、相続税を支払い、残金(3.9億円)で借入を返済。安定した賃貸経営が可能となります。現在の市況で収益不動産を購入する場合、半分近く自己資金を入れなければ空室や家賃の下落に耐えられず、キャッシュフローが厳しくなるためです。

②収益物件を市況を見て、2年後くらいに売却
仮に相続後(2年後くらい)に収益物件を売却すれば、仮に物件価格の値下がりで1億円の売却ロスがあっても、1億円分の土地を余分も売却するだけで済みます。手を打たなければ4億円分の土地が消えていたところを、半分強で済むため、効果はあります。

…いずれも理屈では簡単ですが、実際には「売却時に売りやすい物件選び」など、収益物件選びには細心の注意が必要です。また、財産全体の把握や遺産分割の考慮なども必要となる為、我々のような信頼できる経験豊富なアドバイザーが必要になります。是非一度ご相談ください。

動画URL:https://youtu.be/g6tgqdMy1bY?list=PL4SLxb31faRKxZdzHL-ZAj-kW2_l0ACfd

 

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