土地有効活用が難しい土地の現金化を検討する【相続対策ch】不動産現金化#7

地方では売れない土地や空き家が珍しくありません。需要がないから売れないのです。土地はどれだけの収益が上げられるか、住みたいと思う人がどれだけいるかで価値（価格）が決まります。本動画では長期的な視野に立った「不動産の現金化」について解説します。

現在、首都圏に限らず地方でも都市部を中心に住宅需要は健在です。とはいえ首都圏でも団塊ジュニア世代が５０歳を超える２０２５年以降、住宅需要は大きく落ち込むでしょう。地方と同様に土地余り・家余りが顕著になり、首都圏でも郊外から不動産価格の下落していく見通しです。

その根拠は？

①人口減少による需要の縮小
首都圏は２０２０年頃まで人口増加しますが、その後は現在の地方と同じく減少します。なにより問題なのが、人口構成の中身です。現在（２０１５年）の首都圏の人口構成は団塊ジュニア世代を中心に住宅需要層の人数が多く、いっぽう２０２５年は団塊ジュニア世代に続く大きな住宅需要層がおらず、住宅需要は減少します。

②住宅を含む宅地の供給の増加
２０２５年には人数の多い団塊世代が７５歳を超え、相続発生件数も増加します。現時点でも、「納税地」の多くは分譲戸建て住宅の用地となります。相続税の課税はさら強化、増税方向される見通しですから、多くの地主さんはますます畑や駐車場を納税目的で売却せざるを得ません。つまり宅地の供給が増加するわけです。分譲マンションも高層化が進むめ、さらに住宅の供給は増えます。需要が減り、供給が増えれば人気エリアなど一部を除き住宅価格、土地価格は下がると考えるのが妥当です。しかし多くの人がそうは考えていません。将来の日本の人口（構成）については大量の移民受け入れなどがない限り、予測が大きく外れることはないでしょう。

とはいえ地主さんにとって「先祖から受け継いだ土地を自分の代で売却などできない」という事情もよく理解できます。しかし、本当に多くの財産を次世代に残したいのであれば、ただ土地を守るだけではなく、“財産を守る”発想も重要です。郊外の土地や駅から遠い土地、活用が難しい土地、収益が上がっていない土地で、将来的に人口が減少し土地需要が厳しくなると推測できるエリアの土地は、今のうちに現金化をする事も有効な財産の保全方法ではないでしょうか。