相続税対策がブームだが、今収益不動産の購入は要注意【相続対策ch】不動産現金化#4

現在、都心部の一棟物の収益不動産＝マンションやオフィスビルの価格は高騰しています。２００７年夏頃にはじけた不動産ミニバブル時に匹敵するほど収益不動産市場は過熱しており、供給（売り物件）を需要（購入希望者）が大きく上回る、完全な売り手市場です。
アベノミクスと異次元の金融緩和、東京オリンピック・パラリンピック決定効果といった経済環境の好転の影響に加え、今年（２０１５年）から実施された相続税の増税による相続税対策としての収益不動産需要が重なり、価格高騰（物件利回りの低下）が続いていますが、実は収益不動産価格の高騰は安倍政権発足後に始まったわけではありません。確かにこの２年ほどでさらに価格は上昇しましたが、実はもっと以前から良質な収益物件の不足は慢性化していました。

・実証例
実は都心部の収益不動産市場は、リーマンショック後、半年ほどで底を打ちました。相続対策向けの１棟の収益不動産は不動産ミニバブル以前より根強い需要があり、リーマンショック後、半年間くらいは絶好の買い場であったため、弊社も多くのお客様に購入を勧めました。２００９年４月に開催した弊社セミナーの広告パンフレットには“１００年に１度の金融危機こそ空前の優良収益不動産購入のチャンス”と書きました。全面的に優良収益不動産の購入を勧めており、実際購入された方はほとんど成功されています。しかし、買い手有利の相場はそう長くは続きませんでした。

翌年の２０１０年には、お買い得な優良収益不動産は購入できなくなっていました（それでも現在の価格と比較すればかなり安い水準ですが）。２０１０年当時、私のお客様にも収益不動産を購入したい方がいましたが、割安な物件は既にない。しかし土地はまだ出物（希少な良い土地）は探すことができたので、弊社の提案で中央線の人気駅から徒歩２分ほどの商店街に面した土地７０坪を購入、１階は店舗、２階から６階は賃貸住宅のマンションを建築しました。東日本大震災前の請負契約だったため、建築費は現在の３分の２程度で済みました。好立地にもかかわらず総事業費利回りは７％を超えており、さらに竣工後、携帯用のアンテナの賃料（年間２００万円以上）も加わり、とびきり高収益な不動産となり、大成功を収めました。仮にいま売却すれば５％の利回りですぐに買い手は見つかるでしょう。

・実証例のポイント
収益不動産市場は２００９年に底を打ち、じわじわと上昇を続け、２０１３年の異次元緩和や東京オリンピック・パラリンピック決定、建築費高騰により中古不動産が再評価され価格が上昇、そして相続税増税、世界的な金融緩和による外国人投資家の登場など、価格上昇要因がこれでもかと揃いました。ミニバブル時を彷彿させる市況であり、かなりの高値圏です。確かにまだ上昇の余地はあるかもしれませんが、この市況の中で収益物件を購入するには、物件の質の見極めや資金計画（借入計画）に注意するだけでなく、購入計画が本当に必要なものかを含めて見極める必要があります。第三者的立場で判断が必要な方、少しでも不安がある方がいらっしゃればお気軽に私の方までご連絡下さい。