底地（貸し宅地）の対策とは？底地の整理、底地の組み換え、底地の物納【相続対策ch】不動産を使った#10

相続税を考えた場合、相続税率の高い地主にとって、底地（貸し宅地）は大きな課題です。

底地とは、地主が借地人に貸している土地を指します。地代が安い上に借地人の権利が借地借家法で守まれており、地主さんのほうが立場は弱いといえます。地代の値上げ交渉が折り合わず、地主が地代の受取を拒否しても借地人は法務局に地代を供託すればよく、更新料も法的強制力はありません。契約書がなくとも借地権の権利は変わりません。契約期間が終了しても自動更新で延長されますので、基本的に一度貸した底地は戻ってきません。

東京大田区の住宅地でも「地代は坪６００円程度、３０坪の底地の地代が１万８千円、月極め駐車場１台分の賃料と同じ」といったケースもあります。相続税を回収するためには、もっと地代が低いケースも多く、相続税の回収に５０年以上という話も珍しくありません。
ですから生前の「底地対策」が相続対策には有効です。具体的に「底地の整理」「底地の組み換え」「底地の物納」など、これらを簡単に説明します。

・底地の整理
これは「地主と借地人の関係の解消」です。例として①底地を借地人に売却する ②借地権を買い取る ③借地人と共同で家（土地と建物）を売却する ④土地を分割しそれぞれの所有権にする　…こうした方法があります。

・底地の組み換え
簡単に説明すると「収益性が悪く相続税負担の重い底地をまとめて売却し、収益性が良く相続税評価の低い収益不動産などを購入する」方法です。価格は多少安くなっても組み換えにより相続税が少なくなり、収入が上がればメリットは大きいので、検討の価値はあります。弊社には数多くの成功事例があります。底地でお悩みの方はご相談ください。

・底地の物納
相続税評価が高いのに換金性も収益性も悪い底地は物納財産に最適です。平成１８年の税制改正で物納の手続きが厳しくなる前は、底地物納は珍しくありませんでした。
物納できるのは「相続税を納税分の現金を相続できず、預金や収入の見込みもないので延納もできない」相続人です。そこで「養子縁組をした未成年のお孫さん」などに底地を相続させれば、底地の物納も可能になります。実際、弊社のグループ会社の税理士法人では現在でも多くの底地物納の実績があります。

このように、地主さんにとってやっかいな底地でも生前に対策を行う事により有効な相続対策ができます。底地の対策や底地物納には、豊富な経験が必要です。多くの底地物件を扱う実績を持つ弊社にご相談ください。