2017/05/17

グループホームを納税地に法人で建築し土地を残す【相続対策ch】不動産を使った#8

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本動画も事例を使った解説です。相続時に売却して相続税を払うための「納税地」を確保している地主さんを多く見かけます。万が一に備える確実な納税資金対策ではありますが
、この事例の場合は少し問題がありました。

事例
自宅と賃貸マンションが広い公道側に建っています。その奥には生産緑地と宅地並みの農地があります。地主のBさんはこの宅地並み農地を納税地として考えていました。
Bさんは「宅地並み農地への道路が狭いため、相続税が払える金額で売却できるのか?」という心配がありましたが、当時まだ60歳と若く、相続税の試算や相続対策を積極的には行っておらず、何もしない状況でした。
しかし、ご自身が病気を患ったのを機に相続対策を意識するようになり、金融機関の紹介で弊社にご相談いただきました。

Bさんの心配のとおり、現況のままでは宅地並み農地につながっている道路が狭く、道路の両側に建物があり道路拡幅もできません。戸建て分譲などの開発行為ができず、高く売る目処は立ちません。このままでは自宅の一部を壊して道路を入れる必要があります。

そこで私たちはこんなプランを実行しました。
Bさんは、ご病気を患ったとはいえ、まだまだお元気でしたので、宅地並み農地を今のうちに開発することにしました。狭い道路脇にあった3軒の貸家は立ち退きを行い売却。これを資金に開発道路を入れ、さらに将来を見据えて生産緑地まで道路を伸ばしました。

折しもグループホーム建築の公募があり、弊社が建物を一括で借りてくれる優良介護事業者を確保、公募事業者の指定を受けることができました。さらに都の認知症高齢者グループホームの重点的緊急整備地域に該当していたので、建築費の約半分の補助金も受けられました。
Bさんの年齢から当分相続は発生しないと想定し、もともとあった法人(会社)でグループホームを建築する事にしました。法人はアパートと駐車場の管理費を取る程度で十分生かされていませんでしたが、コレを機にBさんが所有する古いアパート2棟も建物だけを法人に売却するなど、徹底的に法人を活用することに。法人に収益力がついたタイミングでBさんのご長男さんも家に入り、農業を本格的に継ぐとともに、お勤めを辞められ法人役員に加わりました。納税資金をご長男さんが役員報酬で蓄えることで、相続時の土地売却を最小限にするためです。

Bさんは相続税の心配が消え、法人を中心に家全体の収入が大幅に上がりました。そして、ご長男も安心して家に入り農業をお継ぎになるという結果になりました。

収益力のある土地を、何十年も先の相続のために手付かずで取っておくのは安全かもしれませんが、より良い方法が見つかるかもしれません。ぜひ私にご相談下さい。

動画URL:https://youtu.be/QZ6c_E8_d4U?list=PL4SLxb31faRICjgteVRC-WIGIeMq5MoCt

 

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