2017/05/17

アパート建築を中止、土地の価値をアップさせ、組み換えに成功した事例【相続対策ch】不動産を使った#7

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本動画で紹介する組み換え事例は、「土地の価値をアップさせて売却し、組み換えに成功した事例」です。

事例
地主のAさんが所有する土地(畑)の前面の道は、建築基準法上の道路ではなく、「43条第1項但し書き道路」という市の所有している通路であった為、通常の建築物は建てることができませんでした。ただし本来は無道路の土地ですが、行政庁が許可をすれば一戸建てなどは建てられるため、公道からこの土地までの間を旗竿地で区割りした戸建て住宅が近年の間に建ち並んでいました。建築基準法の道路に接していない為、開発行為による建築や通常の集合住宅は建築する事ができません。しかし「長屋方式」という、外廊下や外階段がなく、各部屋の入口が直接道路や敷地内の通路に面している共同住宅は可能だとハウスメーカーより長屋方式アパートの建築提案がありました。
他に手段もなく、売却しようにも無道路地で高くは売れない。Aさんは長屋式のアパートを建築する決意でした。しかし駅から遠く、Aさん自身、賃貸住宅には不向きな立地と認識していたため、知人のご紹介で弊社にご相談いただきました。

弊社で現地の土地の状況や周辺の賃貸需要を調査をしたところ、やはりアパート建設に不向きとの結論を出しました。しかし現地調査の際、隣の土地の戸建て住宅の分譲が始まっていて、通路の入口からAさんの土地の手前まで、公道から4mの道がつながっていました。市有通路を道路としての認定を受けられないか市役所に相談に行きました。しかし行政としては、Aさん個人のために道路認定をする事はできないとのこと。
そこで、まず隣で分譲している戸建て業者にも協力を申し出て、現地に詳しい測量士とともに近隣の方々に、道路認定の為の同意や要望書をいただきました。Aさんも近隣住民との協力を引き受けて、ついに道路認定を受けられる目途がつきました。
スムーズに道路認定作業が進められる開発事業者を選定し、道路認定が取れる前提で売却先の入札(土地の購入希望業者への競争入札)を行いました。認定されればAさんの土地も通常の開発行為ができるので、後はできるだけ高く土地を売却するだけ、つまり私達の得意分野です。同エリアの戸建て業者を中心に50社近く打診して入札を実施した結果、予想を大きく超える3億円で売却できました。市有通路の時にAさんが聞いていた倍以上の売却価格です!

続いて収益物件の購入です。当時はまだ都心部に良い物件が選べたこともあり、築12年の賃貸住宅でもネットで5%、所得税などの税金を払う前の手残りで1250万円あり、現在でも安定した収入原となっています。
もともと土地自体の価値が低く収入もゼロの土地を、工夫と努力で価値をアップさせた上で組み換えることで、高い収入を得ることに成功した事例です。

「うちの状況では有利な組み換えは難しいかな…」と相続対策や組み換えでお悩みの方も、第三者のプロの視点で打開できることもあります。ぜひ弊社にご相談ください。

動画URL:https://youtu.be/-Dcz1Ny8pts?list=PL4SLxb31faRICjgteVRC-WIGIeMq5MoCt

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