2017/05/17

資産の組み換え事例(建築パターン)【相続対策ch】不動産を使った#5

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これまでの動画で、「資産の組み換え(不動産の買い換え)」について、現在の市況下での注意点や基本的なパターンについて紹介してきました。

本動画より応用編に入ります。現在、都心部の収益不動産市場は非常に過熱しています。需要(買いたい方)が供給(売り物件数)上回る完全な売り手市場で、価格もかなり高値圏にあります。

再検討となった新国立競技場問題でもクローズアップされましたが、東日本大震災後から続く、建築費の高騰(高止まり)は当分続くと思われます。相続税の増税による堅調な相続対策需要や世界的な金融緩和、円安による外国人の需要などもあり、良い物件はあっと言う間に売れてしまい、熟慮が難しい状況です。

今回紹介する組み換え事例、土地を好立地な場所に組み換えて建築するパターンは、東日本大震災前にスタートした事例であり、建築不況下での計画であったため建築費も安く、大成功事例となりました。ここまで建築費が高騰した以上、同様のパターンは難しなったものの、木造3階建て物件や、補助金の出るグループホーム(※都内限定)等で企画すればまだ良い利回りが実現できます。

この事例の最大のポイントは、活用の難しい土地を人気駅から徒歩2分という好立地の土地に買い換えた点です。1階の店舗募集も、多くの入居申し込みテナントから選べました。駅近くの賑やかな商店街立地で便利ですから、賃貸住宅の方も入居者の入れ替わりはあっても空室が続く事はありません。

結果として、大きな相続税評価の減額も実現しました。駅前の土地は路線価も高く当然時価も高いのですが、少し細い道に入るだけで、路線価は半分以下になります。
不動産の組み換えにより、収益の安定、高収入と相続税評価額の低減の両立と、所有不動産の資産価値の大幅アップができた大成功事例の1つです。

次回動画は「資産(不動産)の組み換え(低収益物件の組み換え、法人活用パターン)」です。

動画URL:https://youtu.be/yx-48B-MgZc?list=PL4SLxb31faRICjgteVRC-WIGIeMq5MoCt

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