2017/05/17

資産の組み換え事例(基本パターン)【相続対策ch】不動産を使った#4

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相続対策としての資産の組み換えの基本的な事例について解説します。これは郊外の駅(徒歩25分)の場所に、自宅を含めいくつかの不動産を所有していた方の事例です。

自宅から少し離れた場所にある200坪の駐車場は、ここ数年契約台数が減る一方、常に3割以上が空いている状況でした。駐車場の隣にある100坪の宅地並み農地も積極的には耕作しておらず、ハウスメーカーなどから「土地活用として相続対策にもなる賃貸住宅(マンションやアパート)の建築提案」もいくつかありました。しかし、その土地の近くにすでに所有している賃貸物件の長期空室や家賃下落に日々頭を痛めていたので、賃貸需要の安定した「好立地の収益不動産への組み換え」を実行することにしました。

組み換え前の不動産(駐車場と宅地並み農地)の相続税評価額:2億4000万円
駐車場と農地の収入から固定資産税などの経費を差し引いた額、所得税を支払う前の手残り額(税引前手残り)は、せいぜい年間200万円程度でした。
駐車場と宅地並み農地を2億4000万円で売却し、超一等地ではないものの人気エリアの駅徒歩5分の賃貸マンションを2億円で『組み換え』購入して、収入から経費等を差し引いた税引前の手残り額は800万円と4倍になりました。相続税評価額は、小規模宅地等の特例適用後、1億6000万円評価が下がって相続税評価額は8000万円。組み換え前の3分の1となりました。
当時は現在(2015年)の市況と比べて収益不動産の購入条件(物件内容や利回り)が良く、また買換え資産の面積要件(300㎡以上)もありませんでした。つまり事業用資産の買い換え特例も使え、譲渡税の負担も少なく済みました。

この方の場合は、相続税の実効税率が40%でしたので、『組み換え』により相続税が6400万円(評価減の額1億6000万円の40%)下がりました。

このように、『資産の組み換え』には収益のアップと相続税の節税目的が多いのですが、その他にも、相続人が複数いるが、大きな不動産が一つしかない場合、将来の相続に備えて、争う相続にならないように分けやすい資産(現金などの金融資産や区分所有マンションなど)に生前に組み換えた事例などもあります。

これまでの動画で、「資産の組み換え(不動産の買い換え)」について、現在の市況下での注意点や基本的なパターンについて紹介してきました。

動画URL:https://youtu.be/RWhv6jtohm4?list=PL4SLxb31faRICjgteVRC-WIGIeMq5MoCt

 

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