2017/05/17

『資産の組み換え』とは?【相続対策ch】不動産を使った#2

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動画URL:https://youtu.be/HbHrsxVHh7I?list=PL4SLxb31faRICjgteVRC-WIGIeMq5MoCt

 

一般的に資産の組み換えとは「不動産から不動産への買い換え」、例えば郊外の土地を売却して、都心部の収益不動産を購入したり、遊休不動産や収益性の低い不動産(古い貸家とか借地人に貸している底地など)を売却して、収益性の高い不動産の購入を指します。

相続対策の手法として広まったような気がしますが、「不動産を売って、不動産を買う」行為を、『不動産を組み換える』という表現でソフトで専門的なイメージに変えた印象を与えますね。(「売る」と言う言葉を消せるメリット)

以前は「事業用資産の買い換え特例」とセットで組み換えを行うことが多くありました。譲渡税の負担が少なくなる買換え特例を使い、駐車場や畑を売却して都心の収益不動産を購入すると言う『組み換え』提案が大半でした。
「相続対策に、あの不動産を売って、この不動産を買いましょう」ではなく、『相続対策の為に資産の組み換えを行いましょう』と表現すること、また、「買換え特例を使うことで譲渡税が20%から最少4%で済む(実際には繰り延べですが)」と説明し、土地売却の抵抗感をなくす効果もあったのではないかと思います。

事業用資産の買い換え特例(専門的には「9号買換え」)については、平成24年4月1日から施行された税制改正により、買換資産である土地の要件が面積300㎡(約90坪)以上となった為、『資産の組み換え=事業用資産の買い換え特例利用』というパターンはなくなりつつあります。
都心部で90坪以上の土地の収益不動産となるとかなり高額(例:坪1000万円の土地なら土地だけでも9億円)となるためです。
しかし今でも、『資産の組み換え』はその言葉だけではなく、相続対策の手法としても広く認知され、相続対策の提案としても一般的になっています。

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