収益不動産の購入は価格高騰中なので慎重に【相続対策ch】不動産を使った#1

今（※2015年3月現在）、相続対策向け収益不動産（１棟の賃貸マンション、１棟の事務所ビルなど）その収益不動産市場は２００７年にピークを迎えた「不動産ミニバブル期」を彷彿させる活況です。ミニバブル時代、分譲マンション価格がどんどん値上がり、販売価格水準を上げ、さらに上げた水準の分譲マンションの価格の事を『新・新価格』と呼ぶ業界用語なども生まれました。

当時と違いマンション価格は上がっているものの、実際の購入需要を無視して価格を上げ続けて破裂したミニバブル時ほどではありません。分譲マンション価格や公示地価が示すように首都圏の不動産価格は上昇していますが、いずれにしても不動産ミニバブル（2006～2007年）ほどの過熱感はありません。しかし、相続対策向けを中心とした収益不動産市況はミニバブル時のような過熱ぶりです。

ミニバブル2007年当時の賃料は今より高く、単純に利回りだけで比較はできませんが、表面利回りでの比較では、今売りに出される１棟の収益不動産の表面利回りは、当時と同水準といった印象です。

とにかく優良物件の不足が顕著です。買いたい人の需要を満たす売り物件（特に良い物件）が市場にないのが実態です。１００％希望を満たす物件を待っていては、いつまでも購入できない状況です。

となれば、物件の質（建築してからの経過年数や建物のグレード・立地エリアなど）は妥協しないかわりに、希望の利回りを下げて（価格を上げて）購入するか、逆に物件に要求する質、レベルを落として購入する選択しかありません。
ひと昔前なら築２５年を超えた古い物件は、購入後の修繕・メンテナンス費用負担の高さや間取りの古さなどから敬遠されて要求利回りも高かったのですが、最近は築２５年程度経過していても、立地がよければ５％～６％と言う低い利回り（高い価格水準）で取引されています。

相続対策用の１棟の収益不動産市場は現在、完全に供給（売り物件）より需要（買い希望）が上回っています。たまたま良い物件があっても、じっくり検討をしていては他で先に決まってしまいます。おのずと短期間で検討せざるを得ませんが、だからこそ購入検討時に物件選びと借入計画は慎重かつ厳しめに行う必要があります。

空前の金融緩和で金利は低く、融資を受ける方の資産・財産状況次第で金融機関は積極的に融資をしてくれますが、過度な借入は禁物です。将来の家賃の下落や空室率を見込んだ慎重な長期の収支予測と長期の修繕計画に基づいた借入計画、自己資金を半分程度用意するなどの資金計画を立てた上で、慎重かつスピーディに購入の検討を行う必要があります。

このような難しい状況下では、仲介会社の役割が特に重要です。ひたすら契約成立だけを優先させようとする仲介会社ではなく、買主の立場に立って、買主の希望する確認事項のチェックや慎重な収支計画の作成などの依頼事項への対応や、売主への交渉を積極的に行ってくれる仲介会社が必要になります。とはいえ良心的な仲介会社は簡単に見つかりませんので、第三者的立場から専門的なアドバイスをしてくれるアドバイザーを事前に見つけておくのも良いでしょう。