週刊エコノミスト7/31号「ダマされない不動産投資」特集内に”首都圏の住宅家賃が急落する『サブリース２０２５年問題』”と言うタイトルでｐ２０ｐ２１に記事を書かせていただきましたので、記事全文をＵＰします。

　上記記事内で、東京都の区市別の20歳～49歳推計人口の推移を、このようにグラフを使って解説しています。
　今回の記事は、首都圏（１都３県）でも今後、住宅の購入や住み替えなど売買・賃貸ともに新規需要の多い20歳～49歳人口が大きく減少に転じていく事によって『サブリース２０２５年問題』に発展していく事を書いているのですが、なぜ東京都の市区別の20歳～49歳推計人口の推移グラフに大きなスペースが割かれたかと言うと、最も人口が集中する東京２３区内でも『サブリース２０２５年問題』は起こる可能性があると記者さんに話した事がきっかけで、意外性が強かったのと、特集内容にも関連性があったからのようです。そこで、このような東京都の区市別のデータを掲載することになりました。

　人口問題研究所の2018年3月30日公表データは、東京でアパートを建てさせたい建築会社にとっては、都合の良いデータとなっています。「人口が増える東京ならまだまだアパートを建てても大丈夫か？」
　その答えについて、説明するためのグラフが、この本文中の図２のグラフです。
東京都の多くの区市では、２０２５年まで大きく人口は減少しません。２０４５年でも東京都の総人口は、２０１５年に比べて約0.7％増加する推計となっています。しかしそれは高齢者も含めた総人口です。
　新規の需要が生まれない場合、需要は減ります。そこで私は、かねてから主な新規の住宅需要層である20歳～49歳人口の将来推計人口に着目してきました。この人口層の動態と供給される物件数によって、将来の賃貸住宅の需給バランスが決まると考えています。
「東京都は、まだ人口が増加するから大丈夫です。物件の差別化とサブリースにより賃貸経営の心配はありません。なによりも相続税対策になります。」というセールストーク等により、これからも一定数の賃貸住宅の供給は続くでしょう。

　しかし、東京都とひとくくりに言っても、市区町村によって大きな差があります。20歳～49歳の将来推計人口の推移をまとめたものが、この下の表です。ごらんの通り都心３区（中央区、港区、千代田区）は２０２５年だけでなく２０４５年になっても２０１５年と比べても減少しません。ところが、正反対に同じ２３区内でも足立区の20歳～49歳推計人口は、２０２５年には、なんと15％も減少する見込みとなっています。さすがに15％も減少すれば賃貸住宅需要も大きく減少し、空き家の増加から家賃相場の下落、そしてサブリース（保証）家賃の大きな下落へとつながるでしょう。