2018/08/10

週刊エコノミスト7/31号『ダマされない不動産投資』特集内に執筆記事が掲載されました。

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 週刊エコノミスト7/31号「ダマされない不動産投資」特集内に”首都圏の住宅家賃が急落する『サブリース2025年問題』”と言うタイトルでp20p21に記事を書かせていただきました。
 記事は、2025年のある日、家主のAさんにサブリース契約解除の通知が届いた。文面には「家賃値下げのお願いをしてきたが、このまま合意に至らない場合、契約書にのっとり契約を解除する」とある。から始まっています。

 内容的には、相続対策チャンネル動画でも解説している『サブリース2025年問題』をテーマにしたものです。

 2025年は、2015年からの相続税の増税対策のために、大量に建てられた多くのサブリースアパートで、10年間の保証家賃の固定期間が終わり、家賃の見直し時期がやってくる年です。その2025年は団塊ジュニア世代が50歳を超える年であり、これまで住宅需要を支えてきた年齢層20歳~49歳の人口が大きく減少し始める年でもあります。

 国立社会保障人口問題研究所の2018年3月30日公表データでは首都圏の2025年の総人口は2015年に比べて0.3%増加、ほぼ横ばいであるにもかかわらずです。

この図は、同データより作成した2025年の首都圏の年齢区分別推計人口構成ですが、住宅の購入や住み替えなど売買・賃貸ともに新規需要の多い20歳~49歳人口は、このように2015年と比べて約12%減少します。そして更に年を追うごとに減少していき、2045年には約24%も減少する予測となっています。

 『サブリース2025年問題』は、次の2つからなります。

ひとつ目は、保証家賃の大幅値下げが首都圏でもあちらこちらで起こり始めると言う問題です。そしてそれは、見直し時期ごとに値下げが続くことになります。

 そしてもうひとつは、保証家賃の見直しの協議がまとまらない場合、サブリース会社は契約を打ち切ることができると契約書に定めてあるため、家主は言われるがまま家賃を下げざるを得ないという実態、それが大きな問題点です。保証家賃の見直し時期(2年または5年毎)の値下げが常態化し、借入金の返済に窮する家主が出始め、隠れていた問題が表面化するというのが、『サブリース2025年問題』であるという事を記事の中でも紹介しました。 

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