週刊東洋経済１０月１４日号「地価崩壊が来る」家を買う前、相続前に知っておきたい土地問題特集内で執筆した記事ｐ57「郊外・地方都市の土地持ち相続５つの鉄則」（原文）をアップします（近日中に動画【相続対策チャンネル】もアップします）。

相続の際、相続財産に地方の土地や山林が含まれている場合、相続人から、『いらない』『売却して欲しい』と依頼されることがよくあり、正直売却が困難なケースも多く、対応に困る事があります。

相続登記は、法律上の期限がなく罰則もない事もあり、実際そのような土地が、手続きの煩雑さや費用負担を理由に相続登記されずに数十年経ち「所有者不明土地」となるのでしょう。地方では相続しても、もはや財産ではない土地がどんどん増加していると言う事です。

地方では既に土地の「所有者不明化」は、「耕作放棄地」や「空き家」の増加と共に大きな社会問題となっています。制度面や税制面で対策が講じられてはいますが、人口減少による高齢化、過疎化が更に進むため、今後もますます増加すると思われます。

不動産価格の二極化と言う言葉を良く耳にしますが、今の地価の動きから土地を分類すると次の四つに分類（４極化）されます。

①値上がりする土地

②価格が安定している土地

③値下がりする土地

④売れない土地

今は不動産市況が良く、東京では多くの土地は①の値上がりする土地と②の価格が安定している土地だと言えます。しかし、東京でも2025年には人口が減少に転じ、団塊ジュニア世代も50歳を超えるようになります。そして、その後に続く世代の人口が減少の一途のため、2040年には20歳～49歳の人口は今より30％以上も少なくなるので、大幅に新規の住宅需要が減少します。

2040年には団塊ジュニア世代も65歳を超え高齢化が再加速します。東京都総務局発表によると東京でも郊外（都下）は、2020年以降人口は減少に転じると予測されていますが、青梅市などは既に減少に転じています。2020年以降は東京でも郊外から地価の４極化が進み将来的には地方と同じような土地問題が顕著になると思われます。

そんな予測を鑑みてか今、不動産業界を中心に、生産緑地の指定から30年を経過することによる解除期限の到来による生産緑地2022年問題がクローズアップされています。宅地が大量供給されることによる地価の下落が大きく喧伝されており、それを商機とした早期売却提案や有効活用のための地主営業の強化が目立ちます。しかし、2017年4月に生産緑地法が改正（一部分を除き同年6月15日施行）され、また今後都市農地の貸借と納税猶予制度の見直しが見込まれる事から、喧伝されているほどの短期での大量供給は『起こらない』と考えています。

しかし、地方のみならず東京郊外でも家余り、土地余りの時代はすぐそこまで到来していると思います。地方の土地を中心とした所有者不明土地等の増加が物語るように既に財産ではない土地は増加しています。地方や郊外の土地を相続する上では安易な活用などは避け、不動産市況の良い今の内に現金化できるものは現金化するなど「５つの鉄則」を勧めたいと思います。

５つの鉄則

①使わない土地・家は売却する

②売却先はまず近隣から、地元の有力な不動産屋などに依頼する

②売れない土地は活用も出来ない

③お金がないなら有効活用しない

⑤できるだけ生前に対策（処分等）を行う