2014/09/21

9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された家賃下落30%時の収支シミュレーション

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9月8日発売の週刊ダイヤモンドに掲載された小生の取材記事での収支については、前回のブログに書いたつもりでしたが忘れていましたので、改めまして、より詳しく掲載させていただきます。

画像一体化

下記表は、週刊ダイヤモンドに掲載された表ですが、記事用にコンパクトに編集されています。

ダイヤモンド収支

 記事の元になった25年間の税引後※収支シミュレーションをまとめたものをUPします。
※所得税(30%)で住民税合わせて40%の所得がある前提での税引き後の収支となっています。まず↓は自己資金ゼロの場合の収支ですが、全額借入金の場合、スタート時にサブリース後の利回りが10%あっても、30%家賃が下落すると税引き後キャッシュフローは赤字に転落します。設備の減価償却が終わった後(16年目以降)は、経費が少なくなり、収入が減っているにもかかわらず、利益が増えるという好ましくない状態となり、税金負担によりキャッシュフローが赤字となってしまいます。
※下記シミュレーションでは、16年目に長期修繕を実施する計画となっていますので、17年目より経費が減り、税負担が増えています。ダイヤモンドの記事的に損益分岐点が欲しいとの事だったので、検証してみたところ、自己資金1/3(34%)では、23年目に赤字転落となりました。家賃が30%下がっても(サブリースが前提なので空室率は考慮せず)黒字が維持できるのは、自己資金40%以上となりました。

あくまでも試算ですので、実際には個別の立地条件や建築物の企画によっても異なります。ただこれから先の人口減少を考慮すると、やはり有効活用する場合は、立地を考慮し余裕ある資金計画(自己資金は50%以上が好ましい)で取り組む必要があります。

<自己資金ゼロ、全額借入の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓

自己資金ゼロ

<自己資金が1/3(34%)の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓

自己資金1/3

<自己資金が40%の場合の税引き後収支シミュレーション> ↓

自己資金40%

サブリース後の利回りが10%(サブリースなしだと約11%相当)の利回りがあっても、30%の家賃下落を想定するのであれば、上記のように自己資金が最低でも40%必要となります。

30%の家賃下落については、あくまでも予測ですが、私のお客様の物件で築15年~16年のアパートが、既に15%以上下落しているものがいくつか有ります。これまでの15年とこれからの15年では、人口構成が大きく異なりますので、どちらかと言うともっと下落が大きくなる方にぶれるような気がします。

2010年以降は、東京でも人口が減少していく!

首都圏人口推移
今はまだ団塊ジュニア世代を中心に人口が多いが・・・

2015年首都圏 人口構成

20年後の20際~24歳の人口は、2015年の団塊ジュニア世代のピークの約半分!

2035年首都圏 人口構成

既に空き家も多く、将来的にも賃貸の需要層が激減することが見えているのに、新規の供給が止まらない!

つづく

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