【相続対策の失敗事例】その土地に合った活用になっていない（続編）【相続対策ch】失敗成功事例#4

一括貸しの独身寮が全退去（中途退去及び期間（２０年）満了により退去）し、借入だけ残るという失敗事例を紹介します。期間満了による退去の場合、失敗だったとは言えないかもしれませんが、一括で貸していた寮が空いてしまったので、なんとかならないか？という相談は多いです。
以前は契約期間の途中で撤退というケースが多かったのですが、最近は２０年程度の期間満了で退去というケースが増えました。

・事例１
退去時に借入が残っていなかったケース／まだ多額の借入が残っていたケース
後者の方が家賃の下限がある（最低、借入の毎月の返済額以上の収入が必要となる）ため、色々と難しい案件でした。
いずれの場合も、新たな賃貸先の候補は有料老人ホーム、サービス付高齢者向け住宅、生活保護者の宿泊所、シェアハウス、学生マンション、独身寮、留学生向けマンションなど。
すべての候補を検討し、打診しましたが、結果としては、どちらも最近、流行りのシェアハウスへの転用となりました。家賃は高くありませんが、改修費用の負担が他より少なく、最終的な手取り金額が最も多くなる点、リスクが比較的少ない点が決め手となりました。
改修により１００インチスクリーンシアタールームやワーキングスペース、ミーティングスペースやフィットネススタジオまで新設しました。シェアハウスというと都心に近いおしゃれな場所をイメージしがちですが、この２つはどちらもかなり郊外にあるシェアハウスです。
同様のケースや、一括貸しから退去されてお困りの方は、ぜひご相談ください。

・事例２
クリニックビルを建築したがテナント（お医者さん）が入らない（５分の２が空き）・・・
アパートはもうダメ、とクリニックビルへの有効活用もありますが、提案者がいい加減だと建てたはいいがお医者さんが入らない・・という状態が見受けられます。
調剤薬局は医院が２つ決まれば出店し、良い条件が出る場合があります。建築会社は調剤薬局と医院が２つ決まった時点で、大きな計画（例：調剤薬局＋４つの医院、診療所などの計画）で進めてしまうことがあるので注意して下さい。また、スタート時点でお医者さん集めに苦労しているというこてゃ、万が一お医者さんが撤退してしまった場合も次の募集に苦しむ場合が多いです。

・事例３
高齢者向け住宅（旧高専賃）を建築したが介護事業者（当時高専賃大手業者）が倒産・撤退
これは「やってはいけない相続対策編」の、サービス付き高齢者向け住宅の有効活用の落とし穴でも説明しました。
当時、高齢者向け専用賃貸住宅（いわゆる「高専賃」）を積極的に推進し、デイサービスとの組み合わせで建築を提案し戸数を伸ばしていたトップクラスの事業者も倒産し、建築した多くの地主さんが、後継テナント探しに苦労しました。