『サービス付高齢者向け住宅』の落とし穴その1【相続対策ch】やってはいけない#13

「サービス付高齢者向け住宅（サ高住）」有効活用の落とし穴についての「まとめ」を紹介します。

① 介護事業者（運営事業者）次第で、有効活用の運命が決まる
「サ高住」はサービスのバラツキが大きく、運営事業者の差が出やすい部分です。サービス付き住宅と言っても、ほとんどのサービスはオプションです。

・介護や生活援助サービスもオプション。対応できないケースもあり
・介護が重度になったとき、住み続けられない
・医療機関との連携が少なく、通院も自分で行う
・食事はほとんど対応しているが、「週６日のみ」というケース

登録基準として定められた必須サービスは「安否確認サービス」と「生活相談サービス」の２つです。
この２つのみが最低基準であり、それ以外は運営する事業者次第でサービス内容や質、常駐スタッフの有無など大きく異なります。「サ高住」はあくまで高齢者向けの賃貸住宅に“見守り”や“相談”といったサービスが付随されたものという見解でいいでしょう。

必須である安否確認に関しても、あくまで日中のことです。夜間は職員が常駐していない物件も多く、夜間は外部の警備会社と契約のみという物件もあります。
運営事業者の良否が有効活用の運命を左右するにもかかわらず、選択や判断の余地など無い、いわば“抱き合わせ”商売なのが「サ高住」の建築提案の特徴です。
万が一、経営が行き詰まって運営事業者が途中変更になった場合、大幅に賃料が下落する可能
が高いでしょう。

②基本的には不動産のサブリース事業。利回りが低くなりがち
やはり最大の不安要因は、介護事業による収益構造が弱い点です。介護度の低い入居者が多く、介護事業の収益が大きくないため、不動産（サブリース）収益が中心になりやすいでしょう。入居者獲得のために家賃下げ競争になる可能性もあります。そもそも基本的に住宅であるため、家賃は下落していきます。

③提案者＝建築会社で、介護事業者をセットで提案してくる
「サ高住」の建設提案に関しては、ほとんどがこのパターンです。建築会社を競争させられないので、建築費が高くなりがちです。