2017/05/18

介護付き有料老人ホームとサービス付高齢者向け住宅の違い[細部編]【相続対策ch】やってはいけない#12

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前回動画に引き続き、「介護付き有料老人ホーム」と「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」の違いについて解説します。

・契約形態
「サ高住」は、住宅部分については建物賃貸借契約を結ぶとともに、生活支援サービスを提供する場合、利用契約を別途締結します。 一方、有料老人ホームの多くは利用権方式を採用しています。これは入居時に一時金を支払うことで、終身にわたり居室と共用施設を利用する権利、介護や生活支援サービスを受ける権利が保障されるという契約形態です。
「サ高住」では賃貸借契約を結ぶことが前提とされていますが、これは利用権方式による契約と比較し、入居者の居住の権利を確保しやすいとみなされているためです。
有料老人ホームは、住居もサービスも同一事業者によって包括的に提供される施設と捉えることができます。

・法律的な背景
有料老人ホームは、老人福祉法と介護保険法に規定され、厚生労働省の管轄になります。
「有料老人ホーム」を設置する際には、管轄である都道府県または政令指定都市が、有料老人ホーム設置運営指導指針を設けており、それに基づいて施設運営事業所は有料老人ホームの設計をしたり、人員を配置を行います。
特に「介護付有料老人ホーム」の場合は、「介護サービス」について常時介護に対応できる職員の勤務体制を整えていなければならなかったり、有資格者の最低人数などが細かく設定されており、これらの体制がきちんと整っていない状態で運営を続けていると、ペナルティが与えられる場合もあります。
このように「有料老人ホーム」では厳しい基準・監視下で運営されているので、将来、介護度が高くなった場合でも、引き続き専門のスタッフによって介護されるという安心感があると言われています。この他、高齢者虐待の防止、高齢者の養護者に対する支援等に関する法律も適用されているそうです。

・収益構造面
介護付き有料老人ホームは、老人福祉法と介護保険法に規定された施設で、介護保険法の中で規定された「特定施設入居者生活介護」サービスが受けられます。
「特定施設入居者生活介護」は、特定の施設(有料老人ホーム等)において、入居者が利用する介護保険サービスのことです。
要介護度に応じて1日ごとに固定額の介護報酬を施設が請求できるので、施設はその日に提供した介護サービスの種類や提供量にかかわらず安定した収入が入ります。
利用者もどのようなサービスを受けても費用負担は一定額になるので、安心感してサービスを使えます。
この部分で重要なポイントは、介護付き老人ホームは、入居者が充実した介護サービスが受けらるので、現状では介護事業者の収益性が「サ高住」より高く、建物を貸すオーナーとしても将来の家賃収入について安定感を持つでしょう。
介護付き有料老人ホームの収益が介護事業を中心なのに対して、「サ高住」は不動産収益(サブリース収益)が中心の物件が多く、家賃相場の下落の影響を受けやすいといえます。

次回動画は「『サービス付高齢者向け住宅』有効活用の落とし穴(その1)」です。

動画URL: https://youtu.be/BudG22POVhM?list=PL4SLxb31faRLdf-1FvF3w91vnp_oaGMAG

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