2017/05/18

サブリースによる賃貸住宅の建築は増え続けている【相続対策ch】やってはいけない#6

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これまでの動画で「サブリース=30年一括借り上げ」について、いくつかの契約書の事例をもとに解説してきました。これらの問題点の多さをご理解いただけたと思います。

首都圏でも2020年以降は住宅需要層(20歳~49歳)を中心に人口が大きく減少し、将来サブリースで建てたアパート・マンションで大幅な家賃減額問題が多発する見通しです。サブリース会社は周辺の家賃相場が下落すればオーナーに家賃減額を要求するでしょう。値下げに応じなければ契約解除できるのですから、賃貸経営を任せ切っていたオーナーとしては大幅な値下げにも応じざるを得なくなります。
家賃下落や契約解除のとりわけ顕著な例として、当時サブリース契約戸数で業界2位の某上場会社が、2012年に『終了プロジェクト』なる方針で行った大幅な賃料減額、突然の契約解除がマスコミで報道されました。2013年4月には衆院予算委員会でも取り上げられ、社会問題として認知されたわけです。こうした実例が物語っているように、いざ会社が苦しくなると平気でオーナーに負担を強いるものなのです。

借入に頼ったアパート・マンションの建築計画の場合、特に「30年一括借り上げ」を過信した建築計画の難しさや“落とし穴”の現実が知れ渡っているはずですが、今なお増えて続けているようです。
首都圏の一般住宅の着工件数の推移でみると、2014年は消費税の引き上げの影響で7.3%減少したにもかかわらず、貸し家(アパート・マンション)の着工件数は1.3%の増加となっています。明らかに2015年からの相続税の課税強化の影響で相続税対策の貸し家の着工が増えています。
個人的に少し意外だったのが、すでに人口減少に転じた地方都市でも首都圏と同様に貸し家(賃貸住宅)の着工件数が増えていることです。
これも「30年一括借り上げ」という“サブリース(家賃保証)システム”の存在が大きく影響していると推測できます。

弊社は“サブリース(家賃保証)”のシステム自体は否定しません。問題なのは“30年一括借り上げ”と謳いながらいつでも解約できるような契約内容や、なにより“安心”と“相続税の節税”をアピールし、借入中心の資金計画で建築が進められていることです。
仮に30年間のうち最初の10年が問題なく経過しても、まだ20年も残っています。ここから10年、20年後で賃貸需要は大きく減少するでしょう。(人口推移のデータを見れば一目瞭然なのですが・・・)
地域によっては大幅な家賃値下げ要求や契約解除要求が続出するでしょう。全額借入の建築計画では、いずれ収支が回らなくなり返済困難に陥ります。売却しても借入が返済できなかったり、売却すらできないケースもあります。

相続税対策に目を奪われ、「30年一括借り上げ」だから安心だと思って、有効活用に適さない土地にアパートを建築するようなことは絶対にやってはいけません。また活用可能な立地でも、土地の一部を売却するなどして自己資金を用意し、想定を超える大幅な家賃下落でも収益が上がる計画づくりが重要です。
有効活用などでお悩みの方は、お気軽にご相談下さい。専門的な立場でアドバイスをさせていただきます。

動画URL: https://youtu.be/az_zH_6yFZA?list=PL4SLxb31faRLdf-1FvF3w91vnp_oaGMAG

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