2017/05/18

サブリース契約の解約条文はよく読んでもわかりづらい【相続対策ch】やってはいけない#5

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第〇〇条(契約の終了)
甲が本契約に違反し、乙が催告したにもかかわらず甲が是正しないとき又は本契約に定められ
た甲と乙との協議が整わないことにより、本契約を継続すること著しく困難な状態になったときは、
乙は催告のうえ、本件契約を解除することができるものとします。

一読しただけではすべての文章が、甲(貸主、オーナー)が契約に違反した場合の事だと解釈しがちですが、よく読むと「・・・是正しないとき又は~」以下の文章は、別の文章と解釈できます。甲が本契約に違反しの後に、又は以下の文章をつなげると、甲が本契約に違反し本契約に定められた甲と乙との協議が整わないことにより、本契約をうんぬん~となりますが、そうなると契約書の内容的につながりません。「契約書で定められた甲と乙との協議」の中には、甲が契約に違反したときに行うような協議は定められていません。

この契約書には、甲と乙の協議事項に「家賃の改定」が定められていますので、又は以下を別の文章と解釈すると、家賃の改定(多くは値下げの)協議が成立せず、契約の継続が困難になった時は、乙は催告の上契約を解除する事ができる事になります。
こうした契約内容で実際に家賃値下げで合意が成立せず解約を要求されたという事例はまだ聞いていませんが、数年後に賃貸市場が厳しくなり、オーナーとサブリース会社の家賃値下げ交渉が難航した場合、サブリース会社が契約条文を楯に大幅な家賃減額を要求し、合意できない場合に契約解除を申し入れてくる可能性は高いと考えます。

もちろん一部は裁判での争いになるでしょうが、多くの方は大幅な家賃減額を受け入れざるを得ず、借入返済のリスクが上がります。これからサブリース契約を前提にアパートやマンションを建てようと考えている方は、契約書のチェックを入念に行い、不明な点は私達のような第三者の専門家に確認してもらいつつ、家賃が大幅に下がっても返済に困らない借入計画で建築を進めるか、建築計画そのものの見直しをお勧めします。

前回動画の事例1、2のようにわかりやすい条文が契約書に書かれてあっても、サブリース会社から簡単に契約を解除できる契約内容を把握していないオーナーさんは少なくはありません。なおかつ事例3のように書かれていれば、たとえ読み込んでもわからない方が多いでしょう。

この他にも、30年一括借り上げなどのサブリース契約には落とし穴=『ワナ』が潜んでいます。安易に「家賃保証だから安心」「有名な会社だから30年間は大丈夫」とは思わず、疑ってかかるくらいの方が賢明です。

動画URL: https://youtu.be/6gWZrgzmkgk?list=PL4SLxb31faRLdf-1FvF3w91vnp_oaGMAG

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