首都圏でも『土地余り』『家余り』になる根拠は？
１）人口減少による住宅需要の減少：２０２０年以降は首都圏全体の総人口も地方と同じように減少していきますが、問題は、その人口構成の推移です。４９歳までの人口、特に２０歳から４９歳の減り方が問題です。各種調査データによると、「新規に賃貸住宅を借りる年齢」も、「新規に住宅を購入する年齢」も、２０～４９歳で９割以上を占めるので、この層の人口が減れば新規の住宅需要も減少します。
首都圏の年齢区分別の人口を見ると、現在（２０１５年）の首都圏の20歳～24歳の人口の合計は186万人、そして住宅購入需要層の中心は団塊ジュニア世代です。しかし団塊ジュニア世代に続く大きな人口層がないので、将来的に新規の住宅需要は減少の一途を辿る見通しです。
２）宅地の供給の増加：２０２５年には人数の多い団塊世代が７５歳を超え、相続発生件数も増加する見通しです。現状、地主さんなどの相続時、納税目的で売却された土地の多くは、分譲戸建て住宅の用地となります。相続税の課税はさらに強化、増税方向ですから２０２５年の時点で地主さんは今以上に畑や駐車場を納税の為に売却、おのずと宅地＝住宅供給はますます増加するでしょう（分譲マンションの高層化も供給力アップに貢献）。
動画URL:https://youtu.be/MMJSJ_6K-Vw?list=PL4SLxb31faRLdf-1FvF3w91vnp_oaGMAG
需要が減って、供給が増えるのですから、人気エリアなど一部の地域を除き土地の価格は下がると考えるのが自然です。 しかし多くの人は、まだそうは考えてはいないでしょう。
