2014/05/17

事業用資産の買い換え特例にどこまでこだわるべきか・・・(その1)

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 相続対策としての根強い需要だけでなく、アベノミクスによる景況感の改善とインフレ期待、低金利による金余りなどの影響などの追い風も受け、1棟の収益不動産(特に好立地の物件)については、常に需要(買い需要)が供給(売り物件数)を上回っており、慢性的な物件不足の状況が続いています。
建築費の高騰が更に中古物件の割安感につながり、中古の物件(収益不動産)価格が高騰し利回りが低下している状況であることは過去のブログでも何回か触れさせていただきました。
最近の相談では、事業用資産の買い換え特例を使って、1棟の収益物件を購入したい(昨年駐車場(土地)を売却したので、今年中に買い換え特例の適用を受けられる収益不動産を購入したい)と言う方が数人いました。平成24年度の税制改正により、買換え資産の土地等の範囲に面積が300㎡以上という条件が追加されましたので、物件(1棟の収益不動産)探しが更に難しい状況となっています。
ただでさえ、良い物件(1棟の収益不動産)不足の状況下において、好立地エリア(都心近郊)で土地の面積が300㎡以上ある良い物件を探すのは容易ではありません。
 例えば、相続で取得した土地(駐車場)を4億円で売却した場合の譲渡税(計算を簡素化する為に復興税は除いて計算)がいくらになるか計算すると
取得費  = 4億円×5% = 2000万円 *相続等で取得した場合
譲渡経費 = 1500万円(仲介手数料、測量費等)とすると
譲渡税 = 4億円-3500万円 × 20% = 7300万円となり

売却後の手残りは 3億1200万円となります。

 

そこで、事業用資産の買い換え特例を使って4億円の収益不動産を購入すると

譲渡税 = 8000万円-700万円 × 20% = 1460万円となり
譲渡税が減り、売却後の手残りは 3億7040万円となります。

当然ながら、譲渡税の差の分売却後の手残りが増えます。この例では、5840万円の差となりますのでかなりの大きな額となり、なんとか買換え特例を使いたくなる気持ちはわかります。

そこで、300㎡以上の土地の物件(収益不動産)を探す事になります。しかしなかなか納得のいく物件が見つかりません。そうなると物件選びに多少目をつぶって、妥協してでも300㎡以上の物件を購入しようとなります。それが陥りやすい失敗の代表パターンです。最近その傾向の相談事例が数件有りました。物件を勧める立場の人間(仲介業者等)は、買換え特例のメリットを強調し契約成立を促します。

私は、買換え特例にこだわり、物件の質(レベル)を落としてまで、300㎡にこだわる必要はないとの考えを持っていますので、その辺の理由も含め、次回から数回にわたり事業用資産の買い換え特例をテーマに記事を書いてみたいと思います。

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