2012/12/15

サブリース(家賃保証)契約の問題点を考える(その5)

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一般のサブリース(家賃保証)契約でも2年毎の家賃減額が常態化!

○○会社のサブリース問題が、注目を集めていましたので、当ブログでも取り上げてきましたが、サブリースにまつわる問題は、○○社に限った事ではなく、一般のサブリース契約(下記※)

(以下のように2年毎の賃料改定の条項があるもの。

第○条(賃料の改定)

1.契約開始日以降2年間は賃料の改定を行わないものとし、2年経過時およびそれ以降2年経過するごとに、甲乙協議の上、賃料の改定を行うことができるものとする。)

の場合でも、デフレの世の中を反映してか、2年毎のサブリース家賃の減額交渉が常態化し問題となっている。

 地域によっては、空室率も上昇し家賃の下落が顕著な場合もあるので、ある程度のサブリース家賃の下落は止むを得ないと思います。実際、サブリースでない物件の場合、空室が埋まらない場合、家賃を下げたり、広告費を追加したりしなければ空室が埋まらない事も多いので、サブリース会社として最大限の募集の努力をした結果、それでも家賃が下がったのであれば、オーナーとしてもある程度は受け入れなければならないと思います。

 しかし、実際の現場では、時々理不尽な家賃の減額要求も多く見かけます。募集の工夫もせずただ募集家賃の値下げを繰り返した上、結果的に自社の利益を確保する為にオーナーに大幅な家賃減額を要求したり、リーマンション後の相場家賃の下落を理由に、大幅な賃料の減額を要求するといったケースが目立ちます。

 

そして、減額要求を断ると一方的に『減額通知書』などを送りつけ、減額に応じない場合は、法的手続きを取るといった脅しに近い行為をする会社もあります。

 私は、地主さんの相続対策のお手伝いしている中で、そのような減額要求があった場合の相談にも、これまで多く対応してきました。そこで得たサブリース家賃の減額交渉におけるコツや、理不尽な減額要求に対する対処方法については、改めて事例を交え、解説していきたいと思います。

※一般のサブリース(家賃保証)契約とは? 

 初めから建築の契約とサブリース契約がセット(サブリースしか選択できない)契約ではなく、建築の契約とはあくまでも別契約で、サブリース契約か一般管理契約かを管理会社を含めを自由に選べる場合で締結したサブリース(家賃保証)契約の事。

 

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