10(イチマル)コンサルティングの目指すもの
私たちは顧客の財産の保全・有効活用のため、「10(イチマル)コンサルティング」を推進しています。これは、課税資産総額に対して、10%の収入確保を目標とするものです。所得対策には、二つの目的があります。一つは、増える保有コストを補い生活資金を確保することですが、さらに手元資金を増やすことで相続対策にもなります。
手元資金が増えれば、@物納することに決めた納税予定地を手放さずにすませ、物納後に残った相続税は短期間の延納で納めることができる、A現金があれば、相続人が納得する財産分割がスムーズにできる、B相続対策の選択肢が増える、といった効果が生まれます。
10%達成のための収入アップ対策としては
@不動産の有効活用
A好立地不動産の購入や買い換え
B事業用資産の買い換え
などがありますが、まず考えることは、現状の所有不動産を活用して収入を増やす有効活用です。
それには、所有している土地が有効活用できるかどうかを検討する必要があります。考えられる事業計画しては、マンション・アパート、店舗、駐車場、老人ホームなどいろいろあります。大事なことは、投資に見合った収益が確実に収益が確実に確保できるかどうかです。どの事業計画でも、立地調査(マーケティング)が不可欠です。立地調査では人の流れや交通量、同業者の配置、駅からの距離、近隣の公共施設・学校、さらに周辺の賃料と同業物件の稼働率などが大事なポイントになります。
アパートや駐車場であれば家賃や賃料は近隣の相場でも決まるし、その地域で空き室や空きスペースが多ければ、自分のところだけが満室になるとは考えられません。不動産活用を進めるときは、これらの情報も積極的に集め、稼働率を周辺よりあえて低めに設定するなど、慎重に収支予測を立てる必要があります。