あなたの「土地有効活用」はやめた方がいい

まえがき

第一章　土地活用なんてやってはいけない

1.いままでの常識が通用しない時代に
2.土地は本当に資産であり続けるか
3.アパート・賃貸マンション経営は難しくなっている
4.二極化現象が起こっている

第二章　あなたの土地は資産でなくなる

1.もう土地は値上がりしない
2.企業による不動産の大量流出は止まらない
3.空室が目立つマンション、オフィスビル
4.厳しい賃貸住宅の現状
5.それでもあなたはマンション、アパートを建てますか
6.安易な相続税対策で土地活用はすべきでない
7.売却して現金化するのも一つの方法

第三章　なぜ賃貸マンション、アパート経営が難しいか

・安易に賃貸マンションをつくるべきではない
・アパートを建てることをやめた事例
・足で集めたデータが結論を出せる
・賃貸マンション・アパート成功の絶対条件は”便利”であること
・どういうマンションにするかを綿密に検討する
・デザイナーズマンションはまず立地
・ペットマンションの経営は楽ではない
・公的制度だからといって安心できない
・介護施設はローリスクだがローリターン
・金利の考え方
・金利動向を考慮して利回りを徹底的に検討しよう
・自己資金をどれだけ投入できるかも1つのカギ
・家賃の下落率と空室率をシビアに考える
・”新築マンション＝すぐに入居者で満杯”という考えは非常に危険
・リニューアルでどう付加価値をつけるか

第四章　不動産活用の危険な落とし穴

・オーナーが気がつかない大きな落とし穴がいっぱい
・安易に更地を貸家建付地にしてはいけない
・相続税対策の落とし穴
・何もしないことが正解だった
・落とし穴が多い「事業計画書」のチェックポイント
・金利見通しと家賃収入が甘い収支計画書に要注意
・あまりにずさんな収支計画書の具体例
・建築費も割高、空室率も非常識な数字を設定
・支出面でも甘さが目立つ
・幹線道路沿いの広い土地を活用するときのポイント
・建築協力金方式によって金利負担を抑える
・信用力のある企業をどう選ぶかが決め手
・「集客力」のあるなしが絶対条件
・総合判断はプロに任せる
・「中途解約」の条件はリスクを最小限にできる内容で
・家賃(賃料)保証のまやかし
・相手が「家賃保証」を持ち出す場合とは
・20年、30年の家賃保証でも実は大きな問題
・管理会社の一方的な契約解除もありうる
・最高裁判例
・建物が完成しても賃料免責期間中の家賃は管理会社の収入に
・オーナーの肩にのしかかる重い費用負担
・オーナーの負担はけっして軽くはならない

第五章　危険がいっぱいの土地の有効活用法

・賃料相場を無視した上に賃貸物件をつくりすぎて破産に
・賃料不足をカバーするために賃貸物件を次々に建てる
・「何もしないほうがいい」例が急増している
・決断の遅さが最悪の結果を招く
・「どうすれば解決するのか」という視点でアドバイス
1.等価交換をしたが選択を誤り収益率が低下
2.作業場跡地にグループホームを建て採算が向上
3.契約期間の途中でテナントが撤退
4.賃貸マンション建築を中止し介護施設に
5.期限満了の半年前に独身寮の撤退を一方的に通知される
6.隣地と共同で売却することにより売却価格を四十％UPできた事例
7.立地を活かして独身寮を有料老人ホームへコンバージョン
8.隣地を購入し街道沿い約一〇〇〇坪の土地活用が可能に
9.相続した駐車場をデザイナーズマンションに
10.収益が上がる物件に組み替える知恵を持とう

第六章　土地オーナーはこうして資産を防衛しよう

1.思い切って土地偏重の資産構成を変えよう
2.値上がりする不動産は早く処分する
3.収益不動産があるときは同族法人をつくる
4.事業用資産の買換特例を活用した資産の組み替え
5.不動産証券化の仕組みとそのメリット
6.不動産特定共同事業で高収益資産への組み替えが可能に